2011年11月重庆房地产市场月报.docVIP

重庆市场 2011-11 （所有数据来自于重庆网上房地产） 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 一、市场概述 3 二、咨讯信息解析 3 2.1宏观政策 3 2.1.1 11准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变 3 2.1.2房贷利率明年起提高到7.05% 3 2.2宏观经济 3 2.2.1 11月CPI同比涨4.2%,略低于此前市场预期 3 2.3市政规划 3 2.3.1大渡口建主城最宜居城区 3 2.3.2二环建21个聚居区，产业居住结合 3 2.4行业动态 3 2.4.1中德住房储蓄银行重庆分行获批开业，以“住房储蓄”存款，能获更低的、固定的利率贷款 3 2.4.2主城买首套按揭房可申请不超过总价30%的财政补贴 3 三、土地市场解析 3 3.1土地市场综述 3 3.2土地市场解析 3 3.2.1土地供应市场总体解析 3 3.2.2 2011年11月主城各区土地供应解析 3 3.3土地需求市场解析 3 3.3.1 土地需求市场总体解析 3 四、商品房供应市场解析 3 4.1商品房供应市场综述 3 4.2商品房批准预售解析 3 4.2.1商品房批准预售总体解析 3 4.2.2 2011年11月重庆主城各区新批准预售面积解析 3 4.2.3 2011年11月重庆市主城各物业批准预售面积解析 3 4.3 2011年11月主城商品房各物业开盘供应解析 3 五、商品房需求市场 3 5.2 商品房成交解析 3 5.2.1 商品房成交总体分析 3 六、报媒推广解析 3 6.1 商品房报媒市场综述 3 6.2 商品房报媒推广总量解析 3 6.3 商品房报媒推广区域解析 3 6.4 商品房报媒推广媒体解析 3 6.5 商品房报媒推广诉求解析 3 一、市场概述 1、本年度倒数第二个月，接近年关，各开发商做的活动愈加成熟、大气，品牌房企受消费者青睐； 2、本月政府未提及保障性住房，资金链紧张、融资难，资金储备捉襟见肘的局面仍未得到改变； 3、部分购房者抄底情绪已经在一些楼盘得到释放，随着12月的低价诱惑将促使成交量上涨； 4、大型房企因公司运营需要大量资金导致他们领跌整个市场，小型房企出现去与留的局面； 5、一些房企开始向相关领域布局：典雅投资酒店，隆鑫投资采矿； 6、品牌开发商的宣传渠道已涉足直投杂志； 7、目前有两种现象在房地产行业出现： 行业外的资金不太愿意进场； 行业内的资金有离场或原地踏步打算； 8、有了嘉德的冬天不是太冷，它的出现将使解放碑的商业格局更加完整。 二、咨讯信息解析 2.1宏观政策 2.1.1 11准备金率3年来首次下调，楼市深度调整大局不会变 中国人民银行11月30日晚间宣布，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行三年来首次下调存款准备金率。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。下调0.5个百分点后，可释放流动性4000多亿元。 联邦观点： 此次下调存款准备金的目的性很明显，一是扶持中小企业发展，二是缓解国内银行流动性的紧张，三是拯救股市，此番调整利好于房地产行业但不能缓解该行业资金链紧张的局面。 2.1.2房贷利率明年起提高到7.05% 2012年1月1日后房贷利率就将按照最新利率，5年期以上商业房贷基准利率将达7.05%。 网络观点： 按揭贷款等额本息计算公式：P=A*i(1+i)n /{(1+i)n -1} P:每期还款本息 A：贷款总金额 i：利率 n：周期数（20年=240期） 100万贷款20年期限还款额统计 贷款利率 每月月供（元） 20期贷款付息总额（元） 还款方式 7.05（当前） 7783.03 867927.29 每月等额还本息 5.64%（基准利率8折） 6958.18 669964.24 同上 4.935%（基准利率7折） 6563.7 575288.69 同上 5.94（2010年加息前） 7129.74 711137.45 同上 4.752%（8折利率） 6463.33 55198.66 同上 4.158（7折利率） 4143.38 474411.62 同上 在目前银行普遍执行房贷利率上浮的情况下，明年的贷款利率上浮至7.05%无疑是对房地产市场雪上加霜。以100万元20年期等额还本息贷款为例，贷款利率上升后月供从7129提高到7783元，提高利率后两者之差超过600元，20年累计利息差为15.679万元。进一步的增加的购房者的购房成本，对于明年的房地产成交产生较大影响。 联邦观点： 以首置客户为例购买一套内60㎡的小两房，套内均价7000元/㎡，贷款7成29.4万，期限20年，以基准利率计算每月月供2288.21元（2010年月供2096.14元），20年贷款付息总