青海房地产行业税收风险应对策略和筹划技巧.ppt

* * * * * * * * * * * * * 总体规划许可 签订土地出让合同 项目立项阶段 《项目立项书》 规划许可阶段 用地规划许可 《建设用地规划许可证》 施工图纸审查 《建设工程规划许可证》 施工 验收 阶 段 工程预算招投标 《建设工程施工许可证》 开始施工准备 工程施工 施工中单项验收 验收证明 工程综合验收 《建设工程竣工规划验收合格证》 商品房预售 测绘、商品房销售 产权转移 《商品房预售许可证》 《商品房销售许可证》 分户房产、土地证、不动产登记证 发改委 住房和规划建设管理局（区县） 监理、相关部门 消防、设计、气象、质监站。。。 住房和规划建设局 房地产开发业务流程 流 程 图 规划实例 不动产登记证 (滞后) 规划设计方案审批 房产管理中心 国土局 施工单位 签定施工合同 用地批复及勘测定界图 土地使用权取得阶段 土地收储阶段 关于规划建设条件意见书中，基础设施费核算范围问题 规划建设条件意见书 项目选址意见书 土地征用收储时的耕地占用税问题 一书四方案 地上建筑物附着物补偿的增值税问题 关注税务局的业务说明 一兑一拆迁安置的涉税问题 流程图涉税风险提示 一兑一拆迁安置的涉税问题 政府主导？ 企业主导？ 土地出让金返回的方式及应对和规划 招商引资、补偿安置、土地开发。。。。 契税计税依据及涉税风险完整解析 武功秘籍、葵花宝典。。。。 房地产企业一般纳税人一般计税方法下增值税销项税额计算的风险解析 流程图涉税风险提示 土地增值税清算项目的确认与规划 会计核算、税法规定、山东规定。。。。 大数据模式下房地产企业的涉税风险路径、管理与应对 了解大数据来源 大数据平台 大数据应用——企业性质、经营范围、注册资本、股权变更、司法诉讼、股权质押、关联企业等。。。。 流程图涉税风险提示 小品建筑的业务操作与风险管控 文化景观、绿化工程、甚至：扑救面等 建筑业养老保障金、新型墙体材料基金的涉税处理与应对 养老保障金合同规划、费率的变化、返还的资金、返还的会计核算对税收的影响等 墙改（革）办的征收和返还 关注会计处理的税收风险 不动产登记的涉税分析及应对规划 房产税？土地使用税？ 流程图涉税风险提示 土地增值税收入的确认及营改增后的风险识别 收入确认原则 营改增对收入确认的影响 清算时发票的认证问题 预售收入的预缴与确认应纳税额的预缴。。。。。 转让取得的不动产土地增值税计算解析 “二手房”的来源，不含税收入的确认。。。。 流程图涉税风险提示 财务核算特点 一、房地产开发成本项目 二、计税成本核算的一般程序 三、成本结转方法 一、土地征用费及拆迁补偿费 二、前期工程费 三、建筑安装工程费 四、基础设施建设费 五、公共配套设施费（规划） 六、开发间接费 一、占地面积法 二、建筑面积法 三、预算造价法 四、直接成本法 五、可售面积法 房地产企业开发产品主要是按制造成本法进行计量和核算。 参考：湖北省国家税务局营改增执行口径第二辑 财务核算特点 制造成本法简介 会计核算依据 配套设施与公共配套设施的区别 向政府转移开发产品的税收风险分析及规划 会计上成本结转的方法与税收管理结转方法的应用 房地产开发经营行业会计核算内容 成本 对象 期间 费用 →当期扣除 实际支出预提费用待摊费用 直接成本 间接成本 共同成本 在建成本对象 已完工成本对象 土地开发 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费 开发间接费 未建成本对象 本期已完工 前期已完工 固定资产 未销开发产品 已销开发产品 开发产品 按总可售面积计算单位成本 财务核算内容解析 计税成本核算终止日的税收风险分析及规划 工程竣工验收日 资产负债表日 次年企业所得税汇算清缴结束日之前 当年未取得发票的企业所得税处理 增值税会计处理带来的几个问题 估价入账的税会差异 购进固定资产分年抵