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第二章 房地产投资分析 房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程。 第一节 房地产投资分析概论 一、房地产投资分析意义和作用 为投资者指示投资方向 为投资者提供运作方式 确定投资收益 为投资者分析风险及提供避险方法 二、房地产投资分析的原则 客观性 策划性 全面性 责任性 三、房地产投资分析的内容 1.房地产投资环境分析 社会经济周期和房地产市场周期 借贷利率 税金及其他收费 房地产市场周期 房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的----房地产泡沫 泡沫经济的含义: 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动。 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体，快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础。 房地产泡沫的教训 由于港岛土地资源稀缺，香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值，自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款，从而引发了财富循环效应。从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多。 在“巅峰”时期，黄金地段写字楼曾开出20万港元/平方米的“天价”，豪宅10万元/平方米不止，一手“楼花”开售头次转手要价达到10万元。 以炒楼高潮1997年4月前后为例，当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗，比前一年同期9606宗增加了近两倍，比上一个月的16124宗也增加了五成多。 此时的房地产市场炒作之