佛山时尚文化创意产业园前期定位方案.ppt

土地销售的模式基本没有风险，但收益能力和对项目的控制管理都相对较弱。由于本项目在政策上 可能不能体现土地销售，所以替代了定制自建模式，详细操作方法以小块地块向企业招商，通过在建工 程转让或预售的方式以较低的利润转让。 合作开发的模式对资金的需求较小，但同时也稀释了整体的收益状况，在整体开发、产品规划等控制 也将作出一定的让步。 在任何的模式下，我们建议地块分割土地产权越小操作模式越具弹性，最好把土地产权控制在项目公 司下多个全资子公司，以为任何的合作模式提供操作可行性。 当选择了其中一种模式后，我司将再提供具体操作模式。 下面将给出我们对本项目财务分析的基本假设。 在下面的分析中，在没有特别说明的情况下，均按下面给出的财务情景假设做财务分析。 财务分析假设 项目财务分析主要基于项目本身的前期投资、项目运营收入、运营成本/税费，利用动态现金流模型，分析项 目在运营期内的现金流量，并计算出相应的财务分析指标，通过指标对项目进行可行性的分析。 本部分通过建立对应于开发节奏的收入和支出财务现金流模型，计算出关键的财务指标， 并加以分析，从财务角度分析项目的可行性。 通过对比每年的租金、销售收入等经营收入及建安、土地、财务等费用的支出，计算每年的动态现金流量表。 最后在特定时期以资本化的方式将全部资产一次性折现，来计算最终的现金流量表 财务分析假设 财务分析主要指标假设