三线城市单身公寓策划案(含楼书).docVIP

浪漫生活..坚果飘香 ——Joy God—— /万宏天源城14号楼策划方案/ 以销售为导向..对项目进行产品规划、策划推广..最终达到旺销的目的。那么..为了追求高销售率、高利润..我们需要解决什么问题？1、 产品规划。做什么产品会受市场亲睐？2、 广告推广。如何包装及推广项目才能取得市场的高度关注？3、 销售策略。如何把握销售节奏才能让项目在保证销售率的前提下实现更高售价？鉴于以上问题的思考..我们逐步通过对项目状况及顾客心理的分析..提出如何操作本项目的策划思考。第一部分：做什么产品会受市场亲睐？产品现状：楼栋标号：万宏天源城14号位置：华阳南路总建筑面积：布局构成：公寓数量：总房源：面积：市场供应状况：1、 虽然句容人对酒店式公寓概念并不陌生..但目前市场上并没有这样的产品..市场处于空白状态。2、 新南门菜场、聚和园在项目上曾有小户型公寓规划..但实际没有操作。3、 市场上没有精装修的产品。市场需求状况：酒店式公寓是否适合句容市场？产品细分是与经济发展分不开的..外来人口、城市的综合房价水平、经济发展繁荣程度直接决定细分化需求..为什么在一线城市这类产品比较受欢迎..答案也就在此。句容有没有这类产品的需求？能有多少需求？需求肯定有..根据经济学原理：人们对激励做出反应。即挖掘产品的价值点..一定会吸引旺盛的需求。需求量大小与操作有关..首先市场上没有同类产品供应..被积蓄的需求与潜在需求都会在本项目体现。分析句容的需求人群：1、 投资型客户2、 年轻过渡型3、 老年养老型4、 小型公司办公5、 第二居所6、 外地渡假型7、 外企员工宿舍针对以上客群分析..本项目策划须注意：1、 产品细化、优越..考虑周到..能满足不同层次人的需求..服务全面。2、 强势的市场广告投入。不断强化产品的价值。3、 具有创意的广告策划。产品硬件设施：1、 24小时热水供应2、 宽带上网3、 管道煤气4、 有线电视5、 电话6、 紧急呼叫系统7、 档次的大厅装饰8、 大厅24小时值班的服务台9、 精装修拎包入住社区会所：（3层设收费会所..供整个小区服务..具体操作以自营及联营的办法）1、 健身房2、 乒乓球3、 台球4、 棋牌室5、 书吧6、 茶吧7、 网吧软件服务：1、 代办出租2、 收发信函3、 室内保洁4、 代订外卖5、 代订车票6、 干洗服务7、 老人看护8、 临时寄存9、 儿童看护这样..一个“五星级”配套及服务的白领公寓即将在句容闪亮登场！有人想买吗？只要推出这种服务..起码100%的人会心动..80%的人有购买意向。那么以上基本解决了本策划方案的第一个问题..即“产品规划。做什么产品会受市场亲睐？”..作为开发商..就是资源整合者..城市价值创造者。我们必须站在客户的角度..以市场需求为出发点..才能打造畅销不败的经典产品。产品定位：句容市中心精装修白领公寓那么要做多少呢？100%？80%？50%？要化解项目量大的风险..就在产品定性上考虑..即方案风险对比：产权式酒店VS白领公寓无论是产权式酒店还是酒店式公寓..无论从销售、管理、服务等各个方面都有着相似之处..所不同的是一种经营模式正被广泛应用于两种不同的地产类型———休闲旅游地产和商务酒店地产。 　　■什么是产权度假酒店 　　所谓的“产权式酒店”..是由“时权酒店”演变而来。由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。产权酒店是进而买断产权而不仅是买断时段..即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者..就是这种酒店的每一个客房都各有独立的产权..投资者一般并不在酒店居住..可以像购买住房一样投资置业..将客房委托给酒店经营分取投资回报..从经营利润中分红。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。 　　产权式酒店是旅游物业的重要一类..其实质就是“分时度假+房产投资”。它将酒店的每一单位分别给投资人..同时投资人委托酒店管理公司经营或分时度假网络管理..获得一定的投资回报。由于客房年度利润分红足以抵消分期付款的费用..并有可观的盈余..因此业主只要投资金额不多的首付..就可不再投入..大约15-20年后取得产权。经营有方的酒店通常还可带来物业的增值效应。一般情况下..投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权..可以作为一般投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假基地。它多指的是位于景色优美的旅游地区的一般年出租率大于40%的酒店。 　　■什么是酒店式公寓 　　酒店式服务公寓的概念..始于1994年..意为“酒店式的服务..公寓式的管理”..是指提供酒店式管理服务的公寓..它集住宅、酒店、会所多功能于一