某市中山商贸城销售策划研究报告.DOCVIP

PAGE / NUMPAGES  高安市中山商贸城销售策划报告 目 录 第一部分 工程分析及营销思路 一、工程销售资料分析 二、高安消费市场分析 三、工程SWOT分析 四、工程前期销售地主要症结及对应营销思路 第二部分 工程定位 一、工程形象定位 二、工程价格定位 三、销售案例分析 第三部分 销售推广 一、产品利益点整合 二、推售计划 三、宣传推广 附表：中山商贸城商铺价目表  第一部分 工程分析及营销思路 一、工程销售资料分析 1、工程简况 中山商贸城位于高安市中山路与桥南路交汇处西南角，将开发成一个拥有住宅、临街商铺及专业市场地综合性商住小区；受委托内容要求，本销售报告暂不对住宅物业销售进行分析，以下内容仅涉及商业部分.文档来自于网络搜索 工程商业部分由临街商铺及专业性市场二个部分组成，共有商铺592间，其中：临街商铺共37间（为上下两层），底层建筑面积为1850.81 M2；专业市场性市场共555间，二层楼商铺330间,底层建筑面积9087.71M2，三层楼商铺225间，底层建筑面积6631.48 M2.所有商铺合计底层建筑面积为17570M2 工程内规划有一纵一横二条商业步行街，步行街道路宽度为16M；另外车行道路规划五纵四横，道路宽度为7—12M不等；文档来自于网络搜索 2、配套设施 市场内规划有20个停车位，为小区经营商户及往来人流提供车辆停放； 纵横步行街相交处为占地约1200 M2 “明珠广场” 每铺安装电话、有线电视接口，配独立卫生间、厨房及楼梯. 3、工程进度 工程于2003年11月可完成主体工程，2003年12月底全面竣工交付使用，2004年元月1日正式开业.文档来自于网络搜索 4、销售价格 本工程各商铺均按底层建筑面积计价，二—三层为免费赠送. 销售价格定为6000—8000元/M2不等，经粗略核算，预计整体销售均价在7200元/M2左右. 市场内主力商铺尺寸为4×7M，建筑面积为28M2 5、销售状况 中山商贸城于2003年2月对外公开推广，初期采用客户登记方式进行认购意向登记，不收取认购金，客户登记踊跃；然而过几个月后，在正式对外销售并收取定金时，交纳定金地却寥寥无己，导致开盘销售不畅.文档来自于网络搜索 据了解，在开发过程中，由于预计本工程地销售会直接对当地其他各楼盘产生巨大冲击，外界散播着对工程不利地种种流言；加上发展商自身内部管理地原因，导致工程工程进度缓慢，刺激社会传言地形成，其结果就是消费者对本工程地信心不足，直接影响工程销售进度.文档来自于网络搜索 市场规划业态不明朗，没有引进专业经营管理公司，经营户及投资者对市场未来经营兴旺没有充足地信心，销售地进度和商业价值都会受到一定影响.文档来自于网络搜索 二、高安消费市场分析 高安市属于宜春地区地一个县级市，全市辖24个乡镇， 其中建制镇12个.市区所在地为筠阳镇.全市总人口78.57万，其中农业人口59.95万，以农业人口为主.高安市地方产业主要为：建材和汽运，在江西省有着“建材县”和“汽运乡”地美称.文档来自于网络搜索 由于高安市城市人口较少，市民对商品房消费力有限，其房地产业也起步较晚，房价仅在600-800 M2元/之间，处于江西省各地市中下游水平. 房地产业起步晚、商品房价格低，并不能说明高安市人没钱，高安市有着数十万地“建材”和“汽运”从业人员，人民生活比较富裕，市民有着较强地投资欲望，这可从高安市高企地商铺价格上（最高售价12000元/ M2）找到佐证.文档来自于网络搜索 三、工程SWOT分析 1、工程劣势（S） 地处中山路东端，商业氛围不浓； 由于地块条件及自身规划地原因，工程外部昭示面狭窄，与中山路及桥南路连通口仅为16M宽，不易吸引人流和形成人流汇集；文档来自于网络搜索 工程工程进度缓慢，部分建筑仍没有开始施工； 规划布局不合理，道路狭窄，建筑风格过时不精致，不具备形成高尚专业市场地基础条件； 没有对业态进行充分地整合，前期营销概念模糊，令消费者无所适从； 工程营销方式完全不符合实际，推广宣传内容缺乏说服力； 销售资料做得不到位，缺乏对市场卖点深度挖掘和针对目标客户地理性宣传. 2、工程优势（W） 中山路作为当地最具商业价值地道路之一，工程虽位于尾端，但仍为不可多得地商业旺地； 工程经营规模相对于当地消费市场来说，具备了形成大型综合市场地规模条件； 3、工程威胁（O） 工程对角处地“朝阳批发市场”，由于招商不成功，导致大量商铺闲置，成为当地最具代表性地商业物业失败案例，该工程由于与本工程仅一街之隔，容易引导消费者产生本地段不适宜做大型专业市场地歧意；文