山东市威海金猴购物中心项目的总体思路.ppt

前 言 通过与贵司领导的深入沟通，我司对项目的策划发展很有信心。我们凭借多年在广州的商业地产统筹操盘经验，以及整合我们在全国强大的商业地产客户资源，特别是对 “ 休闲购物、餐饮娱乐、情景文化” 等商业功能整合，为贵公司打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务地产于一体的威海首席一站式生活购物乐园。 现将我司就该项目的思路提交，其内容如下： 需解决的核心问题 如何确定项目差异化主题定位？ 如何在经营规划与项目定位上做到开创性？ 如何在满足本地消费基础上，吸引国际消费群体？ 如何在营销阶段，在不损害发展商利益并将风险降 至最低的前提下灵活运用“返租回报”来推进销售进 程？ 如何进行项目运营阶段的经营管理、旺场升值？ 如何引进最适合的主力商家和品牌商家？ 如何打造集商业地产、文化地产、娱乐地产、商务 地产于一体的复合型地产？ 如何实现项目利润最大化的投资开发？ 如何解决商业垂直交通问题？ 项目发展目标/第一阶段—筹备期 威海商业新模式的形象工程！ 威海商业新模式的民心工程！ 威海商业投资财富的新风向！ 威海市民休闲购物的首选去处！ 威海商业地产开发的新里程碑！ 项目发展目标/第二阶段——营销期 金猴购物广场商业精确定位和功能定位 金猴购物广场营销策划与推广包装 金猴购物广场招商策略与组织实施 金猴购物广场销售策略与组织实施 项目发展目标/第三阶段——经营期 金猴购物广场开业筹备与开业策划 金猴购物广场经营规划与物业管理 金猴购物广场交接项目工作，结束单个项目的 合作 《威海商圈的商业发展现状研究报告》 《威海商圈未来3年的地产展望与预测分析报告》 《金猴购物广场项目的商业市场调查与分析报告》 第二部分全国购物中心发展分析 烟台九龙街案例分析： 1、没有把握准区域市场脉搏和承受力，导致规模过大，有12万平方米，缺乏足够的市场消费力支撑。 2、经营散户比周边的商场档次低，加上没有政府支持价格，难以形成信誉，没有市场号召力。 3、开发商缺乏商业地产运作能力，从规划到建设，从销售到招商，从建筑到装饰，没有形成科学体系，管理较为混乱。 3、 国内外购物广场参考案例 购物广场未来的发展前景　　一方面，随着国内经济的发展，居民收入不断提高；我国居民的消费需求随着收入水平的提高已出现了新的变化和调整：消费者在购物时不仅追求方便性、多样性、注重个人品味的需求，同时更注重整体购买经历的愉悦，这种趋势促成了对大型购物广场的需求的不断增强。 另一方面，随着国内购物广场的经营模式和管理技术不断成熟，我国购物广场的发展前途无可限量。内地也将逐步迎来摩尔购物广场的时代。 威海的大型购物广场发展趋势 大型购物广场的前景不可否认，在目前购物广场的开发热潮中，出现了一哄而起、互相攀比、盲目求大的危险趋 势，购物广场的开发风险必须引起重视。那么，如何认识购物广场的前景呢？ 尽管在目前购物广场的开发热潮 中出现了一些泡沫和风险，但从长期来看，购物广场在中国的发展仍然具有广阔的前景： 第一，根据中国加入WTO的协议书，中国商业零售业在2004年底向外资开放，跨国连锁零售企业试图抢占先 机，中国本土零售企业不甘示弱，纷纷加快扩张，连锁时代的到来是购物广场发展的催化剂。 第二，中国经济发展迅速，人民生活水平迅速提高，经济发达地区的消费者已经进入体验式消费时代，注重购 物过程中所获得的愉快的体验，注重购物环境，注重娱乐和休闲。 威海的大型购物广场发展趋势 第三，过去城市开发中形成的无处不在的“底商”，在功能上已无法满足现代商业的需要，为新型商业地产的发展提供了空间。 第四，城市化进程加快、城市人 口迅速增加、城市规模不断扩大、交通路网改善、轿车时代到来等多种因素作用的结果，使得人们的出 行半径和消 费半径增加，商圈的辐射力增强，为购物广场提供了巨 大的消费群体。 区域消费需求研究是为了证明本区域内能够形成集餐饮、娱乐休闲、购物为一体的多功能商业板块，且辐射范围为本区域以及威海市其他城区。 项目区域消费需求研究 针对上述对项目的理解，我司将从专业策划角度、专业规划角度、招商引资的策略性、以租带售方式、整合庞大商业资源的情况下进行解决，我司将提交详细的专案报告。 第四部分项目定位建议 项目定位建议 根据区域现状和商业发展的综合需求，我司对项目定位如下： 形象定位： 威海首席体验一站式生活购物乐园 主题定位： 在体验中购物，在购物中体验！ 总体定位： 集休闲购物、餐饮娱乐、生活超市、商务办公及地下停车场于一体的体验式乐园 1.主题形象定位 威海首席体验一站式生活购物乐园 山东·威海 2.项目功能定位 商业地产：商业价值高、功能