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房地产投资经济分析 深圳大学管理学院 崔世娟 第三章 房地产投资收益分析 第一节 概述 房地产投资收益分类 现金流量：租金收入减去各种支出后的余额 避税收入：提取折旧而降低纳税基数带来的收益 销售收益：销售收入减去开发经营成本 无形收益：心理享受，知名度 房地产投资收益组合 四项收益的组合 房地产投资收益的合理组合 货币的时间价值：储蓄与投资的比较 投资收益的构成 管理报酬：投资者付出劳动的应得报酬 风险报酬：比储蓄风险大 银行利息：失去存入银行赚取利息的权利 第二节 拥有房地产时的现金流量分析 现金流量的决定因素 现金流量=租金收入-总营运费用-偿还到期贷款 广义的现金流量的概念 现金流量：系统中所有资金的运动；收入-现金流入；支出-现金流出。 净现金流量=现金流入-现金流出 现金流量图 租金收入分析 租金收入=出租价格?出租面积?出租率 几个关系 与地段的关系 与管理服务水平的关系：写字楼、商场、住宅、工业厂房、停车厂要求不同的管理服务水平 与租户信誉的关系 与房地产质量的关系 与物业类型的关系:商场康乐中心写字楼公寓； 租金方案 等额租金方案 定期修订租金方案 固定增额租金方案 固定比例递增租金方案 其他方式: 如按通货膨胀率修订 增加租金方案 进行房地产改建 总营运费用分析 维护费：大修：逐年分摊；中小