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物业续租成本高昂之对策分析 　　饱受通胀之苦和人力成本挤压的零售企业们，会被这样一个现实所困扰，近几年开店的“黄金时代”还埋下了一个伏笔——大批门店租约到期阶段的集中来临。 　　等待他们的，可能是难以企及的高昂续租费用。 　　数据显示，2010年中国连锁百强企业续租成本平均上涨约30％。但这可能还有些乐观，有些企业门店的续租租金上涨达100％甚至更离谱。 所以，我们不得不担忧，门店物业大量到期很可能引发零售业的大动荡，而以**和乐友、丽家、爱婴室、爱婴岛为代表的婴童连锁企业也难以独善其身。 尽管**门店的高速扩张从2010年第四季度才开始，但婴童连锁面积有限，无法像大卖场及其他大型专业店以上万平米的面积拿到较长的租约，合同期限一般都在5年左右，最高也仅8到10年。那么四五年后，我们就会陆续面临租约到期的状况。是否续租？能承受的租金是多少？如何与业主谈判？能否选择部分持有物业？我们现在必须未雨绸缪。 　　两难的续租 　　去年7月，由于承担不起飞涨的续租租金，百联集团苦心经营10年的位于上海徐家汇港汇广场的联华超级生活馆被换上了华润Ole’的LOGO。据了解，华润Ole进驻港汇广场的租金已从10年前的1.75元/平米/天，上涨到了12元/平米/天。 　　2011年4月，广州，继吉之岛挥泪撤出中华广场后，同样是租约到期，当年重返广州后的第一家、地处中旅商业城的百佳超市被爆出将全面撤场。 　　2011年6月，成都，尽管情愿出让50%的利润再续签，扎根春熙商圈7年的太平洋春熙新馆最终还是由于物业问题谈不拢，将于月底撤出。 　　续租租金上涨的压力甚至已经影响到像江阴乐茵、慈溪慈客隆、衢州东方集团这样一些三线城市的零售企业。“我们没有自有物业，30多个门店全是租赁。今明两年有10多个将到期，占总数的1/3。”最近与浙江某零售企业的拓展总监有过交流。他们刚签下两个新店，但他并不满意，“业主不愿签更长，软磨硬泡也只签了8年，租金第4年起每年递增10％。” 　　越来越短的租赁年限，意味着零售企业在门店升级改造方面必须慎之又慎。 　　据了解，卖场平均3-4年就会进行一次升级改造，但8年的租赁合同意味着，只有确保能续租，企业才敢重装门店。为此，一些零售企业甚至成立了专门的部门，提前两三年与物业的业主“磨”，争取把物业“留”下来。 　　但相比年限，零售商更苦闷的是“日新月异”的续租价格。 　　业内人士透露，2009年之前物业价格还比较便宜。1000平米左右的门店当时租金每个月30-35元/平米，但今年价格普遍在每个月50-60元/平米，涨幅近50％。 　　即使如此，零售企业大多也只能选择续签，就算拿新物业开新店，租金成本也不会便宜，而一旦放弃老店，对品牌的负面影响相当大。 　　另一个原因是，如果放弃，觊觎已久的竞争对手就会马上补位，企业将更得不偿失。 　　经营利润“伤不起” 　　据了解，沃尔玛2010年进入某三线城市时的租金是30元/平米/月。但值得一提的是，卖场的高达800万到1000万元装修费用由业主支付，平均下来，物业价格还挺划算。 　　业主之所以愿低价租给知名零售商，是因为商圈处于培育期。当商圈成熟后，租赁合同也快到期了，等待零售商的将是难以承受的高昂租金。 　　零售业在几年内也将面临大批门店物业到期的问题，未来的遭遇和前几年的百胜餐饮、麦当劳等相仿。当初他们都曾是百货店颇受追捧的主力业态，但是现在随着商圈成熟和业态升级，这些洋快餐也被逼出门去。 　　高昂的续租费用还严重影响了零售商的经营收益。 　　人人乐在2010年报里总结其业绩不景气的原因，新店、新区域培育期亏损和租赁成本逐年递增对业绩的影响成为重点。 　　我们不妨算算账：物业租赁成本占门店年销售额的4％-5％，如果续租租金上涨50％-60％，意味着必须在现有15％-20％的毛利率基础上提高1.5％-2％，才能维持之前的利润。 　　关于自建物业 　　如果是自有物业，运营成本会比租赁物业低30％-40％。不断增加的物业成本让越来越多的零售商把目光投向了自建物业。 　　2010年，人人乐募集2739万元买下了原本租赁的长沙岳麓店物业。福建永辉也在各地开始自建卖场。TESCO则早在几年前就开始“购地自建”策略，而2010年末，沃尔玛也实现了首个买地自建项目——大连山姆会员店。今年3月份，他们还开始招聘地产经理。 　　但中投顾问日前发布的报告似乎对未来自有物业的发展并不十分看好。该报告称，未来几年超市发展自有物业会逐渐减少，因为成本越来越高，自建物业需要巨大的资金投入。 　　如果自建物业行不通，我们又该如何缓解门店物业到期、租赁成本日益上涨的压力？ 　　人人乐的措施是：根据不同城市制定相应策略，在一、二线城市和租金上涨较快的城市，主要开设品类高度优化的紧凑型大卖场，在三、四线城市开设组合型购物中