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论中国房地产行业目前投资风险形势与应对策略暨财政学论文 教师 ___李品芳_______ 专业 ___08经济学类___ 学号 ___080242________ 姓名 ___柴畅__________ 一、引言 所谓房地产投资，就是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。 房地产投资形式多种多样，房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点：通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。其中“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。所以，房地产投资是有一定的风险的。也正因为如此，在房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能做出合理的投资决策。 经历30年的改革开放和发展，在如今的中国特色市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可资利用的资源却总是有限的，所以，这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。这就是风险分析估计并采取正确投资策略的一个过程。 二、房地产投资的特点： 为了更清晰地说明我要探究的问题，也为了后文分析的方便，我先总结了一下房地产投资的一些特点，此为结合资料整理出的个人想法和见解，若有谬误之处还望老师谅解。 1. 房地产投资的对象具有固定性 房地产投资当然投资的是房地产，也就是那些不动产，这些都有固定性和不可移动性，大多数建筑物一旦建成，在很长一段时间内都不能也不会移动，因此对于投资者而言，正确的投资决策就尤其重要，一旦投资失误会造成严重后果。 2. 房地产投资具有高成本性 房地产业是一个资金高度密集的行业，一项投资少则几百万，多则上亿元。这也符合土地资源的稀缺性以及不可代替性。 3. 房地产投资的周期长 整个房地产投资的实际操作，就是房地产整个开发过程。因此一个投资项目从投入到开发再到使用时一个很漫长的过程，即使投入市场以后也要相当长的时间才能收回资金。所以说房地产投资回收期长。 4. 房地产投资的是高风险高回报投资 由于房地产投资占用资金多，资金周转期又长，而市场是瞬息万变的，因此投资的风险因素也相应增多。但是高风险必定带来高回报，一旦投资成功，回报就会相当地客观。 5. 房地产投资的低灵活性 房地产投资成本高，不像一般商品买卖可以在短时间内马上完成交易，通常要一个月甚至更长的时间才能完成。而且投资者一旦将资金投入房地产买卖中，其资金很难在短期内变现。所以房地产资金的流动性和灵活性都较低。 6. 房地产投资受市场的影响因素很多且影响大 任何投资都会和银行的利率有直接的关系，房地产投资因为数额巨大，影响就更为直接，同时也会受到股市等很多市场经济活动的影响。 三、房地产行业的发展对国民经济的影响 中国这几年经济发展的迅猛程度可以说让世界看到了发展中国家的发展潜力，每年GDP的增长率都让世界震惊。同时我国的改革开放政策也起到了很大的效果，在近几年的效果尤为显著，大量投资纷纷涌向中国，大江南北呈现一片投资热，其中房地产投资因为其极高的利润受到一大批投资者的追捧。 由此也带来了近几年中国房地产产业的迅速发展，根据一组数据，房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重波动上升。1999年该比重约为14．9％，到2007年该比重已达到18．4％。根据国家统计局发布的数据，2009年前三季度房地产开发投资25 050亿元，约占全社会固定资产投资的l6．2％，同比增长17．7％ ，增速比上半年加快了7．8个百分点。选取OECD成员国之中四个国家不同年份35个产业的可比价投入产出表以及我国1997年投入产出表进行对比分析，发现我国房地产业对各产业的总带动效应约为1．42，与发达国家接近，部分地区如北京、广东甚至高于发达国家。根据中国2002年投入产出表计算出中国房地产业对国民经济的拉动作用、推动作用和带动作用分别为0．658、0．526和1．184，作为第三产业的房地产业，呈现出的是“高附加值，弱带动作用”的特点。 但是，房地产业显然已经成为中国的国民