物业管理经典案例及其分析.docVIP

1. 小区电梯内突然安装了电梯广告，本来狭小的空间更加局促，同时对劳累一天回家的人们形成视觉强迫。据说是业主委员会同意并已与广告公司签订合同，但其事先并未征求业主意见，物管公司也不太清楚具体情况。请问这样违反相关规定吗？持反对意见的业主应该怎么做？ 业主委员会只是业主大会的执行机构，对于小区的事情没有权利自己做主。针对这样的情况，持反对意见的业主可以要求召开业主大会，共同来商议解决此事！ 2. 某开发公司通过招标竞拍在洪山某地段获得开发用地120亩，该项目规划分两期开发，其中一期用地40亩，二期用地80亩，2007年6月完成一期开发。随着业主入住，2008年8月经选举成立了小区业主委员会，选聘物业管理企业，物业费住宅每平米0.8元。 2009年9月，二期开发项目竣工，业主陆续入住，2010年2月，正当业主酝酿成立业主委员会，选聘物业公司时，经开发商、街道办事处协商，决定将一、二期开发的两个住宅小区划分为一个物业管理区域，其理由是两个小区规模不大，由同一个开发商开发，共用一个泵房。 为便于管理，开发商将二期开发的住宅小区大门砌墙封闭，拆除两个小区间的围墙，二期开发的住宅小区业主改为从一期大门进出，一期住宅小区的物业管理费与二期住宅小区的物业管理执行同一收费标准，调整为住宅每平米0.7元。一期部分业主对二期住宅小区业主从本住宅小区大门进出的行为表示不满，认为两个住宅小区划分为一个物业区域不够合理，于是到房管部门投诉。 这是一起有关物业管理区域划分的纠纷。 一是以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准，一个项目视为一个物业管理区域，但规模过大划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； 二是分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，划分为一个物业管理区域； 三是已建成共用设施设备比较齐全、相对集中的项目，划分为一个物业管理区域。 本案虽涉及两个住宅小区，但两个小区建设规模不大，由一个开发公司兴建开发，在一个《国有土地使用证》宗地图用地范围线内，且存在着配套设备共用现象，为了社区建设管理需要，划分为一个物业管理区域，符合相关法律规定，且有益于减轻业主经济负担，有益于物业企业降低物业管理成本。不过，在物业管理区域调整时，事先与业主广泛沟通，征得广大业主理解，避免产生纠纷，这对搞好物业管理、促进社区和睦更为重要。 罗庄区万通盛世馨园物业公司王经理可谓感受颇深。先后四次组织，竟然没有一位业主前来报名。王经理说，2009年，小区业主刚刚入住时，他曾经出面组织业主成立业主委员会，建议每个单元选出代表成立业主委员会，但是几个月过去了，没有一人前来报名。 2010年春节期间，王经理在组织小区业主进行象棋比赛时，又一次提出组建业主委员会的事情，但是后来还是无人问津。同年5月份，他又在宣传栏张贴了多张通知，希望小区业主能够推荐出代表，组建业主委员会，但还是没有任何进展。为了让更多的人了解业主委员会，2010年11月份，他在每个单元门前都张贴了一张公开信，希望业主能积极主动成立业主委员会，更好地维护业主权利，但一直到现在还是没人前来报名。 许多小区之所以迟迟没有成立业委会，通常是被这样一个问题所困扰——无人牵头。而许多有心成立业委会的业主，也由于对相关法律法规了解得不够透彻，将业委会的组建工作想像得过于复杂，因而无法付之于行动。 首先在法律法规上要对业主委员会进行细化，让业主委员会有足够的权利和义务，在维护全体业主权利的同时，自身利益也能得到更好的体现。另外，要合理引导，符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当及时组织、指导成立首次业主大会会议筹备组，进而投票选举出业主委员会成员。另外，物业公司也要积极协助和督促业主委员会的定期召开，让其真正发挥作用才是解决良方。 4. 某小区分三期开发，目前三期项目尚在建设当中。考虑到小区一、二期已有大部分居民入住，业主经商量后，派代表找到当地房管部门，递交成立业委会材料，以规范小区的公共管理。但房管部门表示，由于该小区还未完成全部开发，该小区目前还不能成立业委会。 在《指导规则》实施之前，房管部门、物业主管部门的做法是对的。《指导规则》实施后，业主如果住在一个分期开发建设的小区，只要先期开发部分符合条件，就可以成立业主大会，并选举产生业主委员会。也就是说，同一个项目，一期先入住的业主，可以不等后期业主入住，先成立业主大会，并选举产生业主委员会。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。值得注意的是，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。 5. 张先生在某小区购买了一套商品房，该小区共