徐州一地产项目-项目投资价值分析报告.docVIP

徐州项目投资价值分析报告 目 录 一、项目概述………………………………………………………………… 3 （一）项目基本情况 （二）项目总体定位 （三）研究结论 二、投资环境分析…………………………………………………………… 5 （一）地理位置 （二）政策环境 （三）经济环境 （四）徐州房地产概况 （五）市场需求 （六）金融服务环境 （七）人居、文化环境 （八）投资方优势 三、项目优势…………………………………………………………………20 （一）区位优势突出 （二）交通优势明显 （三）消费能力优势 四、竞争形势分析……………………………………………………………31 （一）周边开发态势分析 （二）项目客户市场分析 （三）目标客户群购买力分析 五、项目内容…………………………………………………………………38 （一）项目概况 （二）项目产品定位及户型定位 （三）项目战略 六、经济效益分析……………………………………………………………45 （一）项目投资估算 （二）财务分析 （三）不确定性分析 七、风险及对策………………………………………………………………49 （一）政策风险 （二）金融风险 （三）企业风险 （四）对策 八、结 论……………………………………………………………………54 一、项目概述 （一） 投资者权益关系 徐州国金时代中心投资项目（以下简称本项目）是由国鑫（香港）有限公司和深圳国金矿业有限公司负责具体项目投资和操作实施的集商务写字楼、住宅、休闲娱乐等多种物业功能为一体的投资项目，项目投者权益关系为： 深圳国金矿业有限公司 28.57 深圳国金矿业有限公司 28.57% 国鑫（香港）有限公司71.43% 徐州国金房地产开发有限公司100% 徐州国金房地产开发有限公司100% 徐州国金时代中心 徐州国金时代中心（100%） 在建2栋高层(22层和20层)，1栋办公楼，高层总户数约 200户，户型面积为89-132平米，地下车位共198个， 工程进度方面，打桩完成。预计2012年竣工。 图1 （二） 项目总体定位 项目选址于徐州城市中心区，占据黄河故道内河风水宝地，享有一线城市河景。项目总占地面积为15528平方米，建筑包括住宅、商务写字楼、商业。在建2栋高层(22层和20层)，1栋办公楼，高层总户数约200户，户型面积为89-132平米，地下车位共198个，最高总投资额约1.9亿元人民币，预计2012年竣工。 本投资项目集商务写字楼、住宅、休闲娱乐等多种物业功能为一体，使单个项目具有超出一般物业的多元价值，于人性化之中突显时代风尚。全景视野、美观节能，城市绿地广场、黄河风光、中庭园林景观，一览无余，打造成成功商务人士的置业及办公首选。通过项目的全面开发，提高土地和资产附加价值，实现较好的投资回报和未来业务拓展、赢利空间。 （三） 研究结论 本报告在深入调研的基础上，通过政策、环境、产业、市场、技术、社会等方面的综合分析评估，认为本投资项目具有创造效益来源和规避投资风险的条件和能力，项目具有较好的投资价值和盈利前景。 二、投资环境分析 地理位置 1、本项目所在地为江苏省徐州市鼓楼区，徐州古称彭城， 中国历史文化名城。 淮海经济区中心城市，为华夏九州之一。地处南北方过渡地带，为北国锁钥，南国门户，向来为兵家必争之战略要地和商贾云集中心。文化悠久，是著名的帝王之乡，有“九朝帝王徐州籍”之说，徐州是中国烹饪文化的发源地，中国第一位养生学家彭祖的老家，是“道家基地，天师故里”，也是中国 佛教的发源地，中国最早的佛寺“浮屠仁祠”即诞生于此。现为全国重要的交通和铁路枢纽，能源基地和工业基地，有“ 中国工程机械之都”和“亚洲硅都”的美誉。徐州是苏北最大城市，是 国务院批准的拥有地方立法权的较大的市，是 江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市和四个特大城市之一，也是新亚欧大陆桥中国段六大中心城市之一和 淮海经济区的中心城市，现为第二亚欧大陆桥东端一个人口超过三百万的特大城市。徐州“东襟淮海，西接中原，南屏江淮，北扼齐鲁”，素有“五省通衢”之称。 京沪铁路、 陇海铁路、 京沪高铁、 徐兰客运专线在此交汇，京杭大运河傍城而过贯穿徐州南北，北滨微山湖。公路四通八达，北通京津，南达沪宁，西接兰新，东抵海滨，为我国重要水陆交通枢纽和东西、南北经济联系的重要“十字路口”。 2、徐州市位于东经116°22′～118°40′、北纬33°43′～ 34°58′之间。东西长约210公里，南北宽约140公里，总面积11258平方公里，占江苏省总面积的11%。属于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原。丘陵海拨一般