不动产估价考试习题与答案.docVIP

一、填空 1、某房地产成交价格为5000元/m2，付款方式为首付30%，余款在五年内按年等额付清，年利率为5%，若采用一次性付款的方式，实际成交价格应为 4531.6 元/m2。 2、某建筑物的价值为60万元，设备和装修价值10万元，经济耐用年限分别为50年和8年，残值率为零，则采用直线折旧法计算出的年折旧额为 2.45 。 3、某宗土地上有一幢10层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度≤50％。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/m2，则该宗土地的总价为 480 万元。 建筑面积=住宅总价/平均单价=4000平方米 土地总价=楼面地价*建筑面积=4800000元 4、某地工业用地30年期的基准地价为1500元/平方米，当r＝8％时，一使用年限为26年的地块的价格为 。P60 收益法 已知P30 求P26 P30=a/r*[1-1/(1+r)^30] 即1500=a/0.08*[1-1/(1+0.08)^30] 求出a=133.24 P26=133.24/0.08*[1-1/(1+0.08)^26] 得P26=1440 ??注意分母要^n 5、某写字楼预计持有2年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8％，则该写字楼目前的收益价格为 万元。 ??已知若干年后不动产价格的情况：（已知未来某年该不动产价格为Pt，在已知不动产出售的年份以前的净收益有变化，r每年不变且大于等于零） 6、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120m2，经调查，其成交价格为150万元，另有20m2的房屋天台赠送（按照建筑规范本就,不算面积，无视）该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1：0.8（实用率80%），则按建筑面积计算的比准价格是 元／m2。 建筑面积=120/0.8=150平方米 比准价格=150/150=1W/平7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6％和3％，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为 2427元/m2 。 8、某办公楼的土地面积3000 m2，建筑面积10000 m2，该办公楼正常出租月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/ m2，成新率为80％，土地和建筑物的资本化率分别为7％和8％，该办公楼的土地正常价格为 万元。 P71 单独求取土地收益价格 依据收益法以外的方法求取不动产的净收益，再不动产净收益-建筑物净收益=土地净收益，再选取土地的资本化率，应用有限年期的收益法公式计算得有限年期土地使用权的收益价格。 不动产净收益=18*12=216万 建筑物净收益=10000*2000*0.8*0.08=128万 土地净收益=216-128=88万 88/0.07=1257.1万 9、某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0．5，楼面地价为1000元/㎡。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为4．0，相应的楼面地价为1500元/㎡。该改变用途理论上应补地价为1650 万元。 3000*4.0*1500-3000*0.5*1000=1650万 10、某地区某类房地产于2011年4月1日至10月1日的价格指数分别是79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2009年1月1日为100）。其中有一房地产在2011年6月1日的价格为2000元每平方米，对其做交易日期修正到2011年10月1日的价格为 元/m2 。 2000/76.7*98.1 定基价格指数 11、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前2项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为 3000 元/m2。 1000+1500+（1000+1500）*0.05+（1000+1500）*0.05+100+（1000+1500）*0.06=3000元 12、某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20％（预知若干年后不动产价格）,销售税费率为6％，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30％,报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25％,则该写字楼目前的收益价格为 万元。 净收益=400*（1-30%）=280万 市场资本化率=风险报酬率+无风险报酬率=6%*（1+25%）=7.5% V5=280/7.5%[1-1/（1