完工决算教材新跟所得税汇算.pptVIP

房地产完工决算与所得税汇算操作实务 主讲人：陈万乔 北京东方财研财税研究中心 内 容 提 要 第一部分：完工产品的会计与税务处理方法 第二部分：房企年度汇算操作实务及注意事项 第三部分：所得税汇算与“土增税”清算的区别 项目完工前后的会计与税务处理差别较大。导致—— 蝴蝶效应 《礼记·经解》----- “君子慎始，差若毫厘，缪以千里”. 第一讲：完工产品会计与税务处理方法 一、房企会计核算的基本概念 房地产开发企业的成本费用核算由开发经营费用的归集、分配、结转和开发项目成本计算两部分组成。它是房地产开发企业会计核算的中心环节。 第一讲：完工产品会计与税务处理方法 设置会计核算账户 按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本。 企业需要设置“开发成本”、“开发间接费用”、“待摊费用”、“预提费用”、“管理费用”、“财务费用”和“销售费用”等账户。?  二、项目完工前的会计处理 1、成本费用的确认与记录 产品完工前发生的成本费用通过“开发成本”科目反映。?开发成本是指房地产企业根据会计制度、会计准则归集和分配土地、房屋、配套设施、代建工程开发过程中所发生的各项成本费用。 二、项目完工前的会计处理 2、对预收账款的确认与记录 会计处理上，对于开发产品完工前的预售收入不进行损益结转，“开发成本”科目累计借方发生额或期末余额反映了开发产品项目成本费用的实际投入。 三、项目完工后的会计处理 1、确认收入。 2、结转成本。 借：开发产品-某项目?? 贷：开发成本-某项目借：销售成本-某项目 贷：开发产品-某项目 “开发成本”归集的成本费用，最终按照已售建筑面积占可售建筑面积的比例结转销售成本。　　 三、项目完工后的会计处理 项目完工会计处理的重要特点： 完工项目的会计处理上，无论资产负债表日还是财务报告报出日，成本项目反映的成本费用不一定能够全部取得结算发票，为了确保会计损益真实、准确，也包含了为准确核算单位建筑面积开发成本预提的成本费用。 四、项目完工前的税务处理 新31号文件第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。 四、项目完工后的税务处理 1、项目完工的税务标准 只要符合三个条件之一，不论会计上是否符合收入实现条件，是否计算出实际利润，计算所得税时就应该按照实际利润计算应纳税所得额。 将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 五、项目完工后的税务处理 2、开发产品当年度完工必须结算计税成本 计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。  六、计税成本的核算体系 （一）计税成本对象的定义 计税成本对象与成本核算对象也是相对应的概念。31号文第26条对此进行了规范，明确规定：计税成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 ? 六、计税成本的核算体系 （一）计税成本对象的定义 一个成本核算对象只能计算出一个单位成本，并据以结转销售成本。 成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆。如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 如何确立成本对象 对单体开发项目来说，一般以独立编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象。 但对开发规模较大，工期较长的项目，尤其是同一项目有不同的功能区（写字楼、底商、公寓、裙楼、会所等功能 ），成本对象如何确定？ 实务中存在的两种做法值得研究和思考 如何确立成本对象 本人观点： 比较科学、合理的做法是按不同的功能区确定成本核算对象，从一个成本核算对象计算出一个单位成本。这样既能满足会计信息的可靠性要求，又能保证成本和收入的配比。使税收负担最小化。 六、计税成本的核算体系 （二）计税成本对象的确认原则 ? 1、可否销售原则 开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。 六、计税成本的核算体系 （二）计税成本对象的确认原则 2、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对