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第六章 收益还原法 内容 一、收益法的基本原理 二、收益法的估价步骤 三、收益法的特例 四、收益法应用举例 一、收益法的基本原理 1、收益法的概念 收益法——运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用收益法估价求得的价格，可称为“收益价格”。 2、理论依据——预期原理 一、收益法的基本原理 3、特点和适用范围 1）收益法具有严格的理论基础； 2）收益法是以收益为出发点评估不动产的价格； 3）收益法评估的准确度，取决于不动产纯收益和收益率确定的准确度。 适用于有收益或有潜在收益的房地产的估价，对政府机关、学校、公园等公用、公益房地产的估价大多不适用。 一、收益法的基本原理 （1）最一般的情形 设a为待估房地产未来各年纯收益，r为未来各年还原利率，V为待估房地产的收益价格。 假设前提：1、房地产未来纯收益每年不同；2、房地产还原利率每年不同；3、房地产未来可收益年限为n年。 4、基本公式 一、收益法的基本原理 4、基本公式 （2）最简单的情形 V=a / r 假设前提：1、a每年不变；2、r每年不变且大于0；3、年期无限。 例 有一不动产，利用该宗不动产正常情况下每年获得的总收益为20万元，每年需要支出的总费用为12万元，该类不动产的收