海景国际大酒店整合推广方案.docVIP

海景国际大酒店整合推广方案 第一部分、市场分析 第二部分、项目ＳＷＯＴ分析 第三部分、消费者分析 第四部分、项目推广定位 第五部分、推广策略分析 第六部分、媒体推广分析 第一部分、市场分析 作为区内新兴的三级城市，２００８年的东兴房地产市场与过去的两年相比，更进一步升温，市场的格局也产生了很大的变化，具体呈现的将会是以下三个主要特点： 关键词一：供应量　 １、以东盟大道为主轴的开发热点区域逐渐形成，东盟大道两旁的十几个楼盘将在今年全面开发和销售； ２、外地资本全面进入东兴地产市场，寻求各种开发机会，下半年预计将会有一批新项目启动； ３、东兴政府划拨万浘一百多亩土地供别墅开发，带动金滩旅游地产的发展。 关键词二：房价 １、在钦北防地区房价一路飙升的大背景下，东兴市商品房均价将在下半年突破３０００元／㎡； ２、一批高品质项目的上市，将会使东兴房地产市场开始出现明显的价格差异化； ３、国家对泛北部湾经济合作区的扶持政策逐步落实，为东兴房地产市场的发展和房价的上升提供巨大的推动力。 关键词三：品质 在经历商品房消费的初始启蒙阶段后，消费者将更加关注楼盘的综合品质； 随着更多的新楼盘上市，差异化的楼盘特色品质将会更加吸引消费者关注。 总结：在宏观和微观市场都存在利好因素的背景下，品质超群和更具特色的楼盘注定将成为２００８年东兴地产界的胜者。 第二部分、项目ＳＷＯＴ分析 一、项目优势分析（Ｓ） 地理位置优越，离金滩仅２００米； 交通便利，位于金滩转盘口，四通八达； 自然环境优美，周边绿树成荫，可安静享受海边度假乐趣； １２层登高望远，为万浘地标式建筑； 装修豪华，四星标准装修，是目前万浘最高档旅游度假酒店； 配套齐全，融住宿、餐饮、娱乐、会议于一体，填补万浘酒店业空白； 引入全新产权式酒店投资概念，容易吸引投资者关注； 户型适中，总价不高，首付较低，投资门槛低。 二、项目劣势分析（Ｗ） 作为防城港和东兴第一个产权式酒店，市场会存在一定的观望情绪； 周边度假酒店已经营较长时间，有一些稳定客源，会对本项目造成一定影响。 三、市场机会分析（Ｏ） １、北部湾经济合作圈建设捷报频传，为项目开发增添宏观利好因素； ２、东兴全力打造金滩品牌５Ａ风景区，本项目可成为政府旅游发展战略的重要一环； ３、中越边境游即将重新开放，为东兴旅游业发展带来最强劲的推动力； ４、中越边贸合作日益发展，东兴民间购买力增强，投资欲望不断上升； ５、带薪休假政策逐步落实，三日短假增多，扩大区内短线旅游市场； ６、其他发达省份游资纷纷进入广西寻找投资渠道，拥有极好投资前景的本项目可能会吸引部分游资的关注和青睐。 四、市场威胁分析（Ｔ） １、２００８年国家宏观调控政策未明，房地产市场有可能受到冲击，但考虑到奥运因素和经济软着落的指导思想，对于房地产市场的遏制不会太明显 总结：项目自身和外部所具有的优势条件都非常多，但作为一个对于当地消费者来说非常崭新的投资物型业来说，如何做好消费者的前期投资教育工作，并通过浅显易懂的广告语言，使项目的品质和投资回报前景更快地深入到消费者的心里，将是推广中所要解决的两个最重要的问题。 第三部分、消费者分析 　　广告的作用，就是构筑一座项目与消费者沟通的桥梁。因此，在厘清项目特点之后，还要对消费者的方方面面有全面的认识和熟知，抓住最广大目标人群的共通点，并以此概括出最佳的传播语言和传播途径，去吸引目标人群，引导市场需求。 一、产权式酒店投资者类别 通过长期租赁，以租金形式与土地自然增值获取收益的本地投资者； 通过房产价格上涨，进行低吸高抛获取一定收益的本地及外地投资客； 有一定投资意识及资金，并喜欢与家人一起享受旅游休闲生活的外地游客； 通过购买物业以用于接待、度假及会议，并在闲时用于租赁获取收益的本地及外地投资企业。 二、目标投资者特征分析 １、年龄特征——中年为主 客户群的年龄跨度约为２５—６０岁间，其中主力客源年龄跨度为３０—５０岁，约占９０%，因此可以得出投资者年龄特征以中年为主。 ２、职业特征——政商人士为主 　　考虑到东兴是一个以进出口贸易为主要经济支撑点的城市，我们可以分析出本项目的目标投资者以政府机关公务员和商业人士为主。商业贸易业者约占２０％，境外或外地人士在东兴工作或投资的约占２５％，公务员约占１５％，自由职业者及小型私人企业主约占３０％，其他约占１０％。 ３、收入特征——大中城市白领标准 根据东兴官方统计和民间摸底调查，本项目的目标投资者月收入为以下三个层次： ⑴、月收入１００００元以上，约占３０％； ⑵、月收入１００００元——５０００元，约占３０％； ⑶、月收入５０００元—３０００元，约占３０％； ⑷、月收入３０００元以下，约占１０％。 ４、学历特征——中学文化者为主 东兴是一个边贸城市，教育发展水平低于南宁等区内主要城市，