昆山某社区商业项目的定位报告.docVIP

PAGE PAGE 4 昆山某项目业态业种定位初步思路建议 定位考虑点： 本案只能从社区型商业角度进行整体考虑，从而寻求一定的突破点。 本案体量过大，除其满足到社区型商业之外，更多则是吸引到外围消费者； 本案定位需考虑到周边商业市场情况，最为主要是对面“绿地国际花园”的商业定位； 作为本案步行街的定位需考虑到交通组织+人性关怀+社区活动的三面组合功能； 本案商业定位需与“绿地花园”的商业定位形成错位，则本案倾向于“特色商业”定位； 昆山常住台商约10万人以上，则本案经营定位则倾向于台商的消费特性与需求； 本案定位需构建一种新的消费模式代替旧的消费模式，从而吸引人流激发消费潜力； 定位规避点： 1、规避与“绿地花园”的商业定位的雷同性； 2、规避“大则广”的定位，形成竞争优势； 3、规避与住宅风格形成较大差异，应延续住宅整体风格，另附商业特性风格； 4、规避大型零售百货与专业市场的定位，周边商业环境无支撑点。 定位突破点： 特色商业的定位，抓住“少而精”的定位特性； 寻求昆山社区商业的稀缺定位，造就它的社区商业的唯一性与特色性； 3、以目前无一处知名的、具有号召力的、品牌凝聚力的综合性大型高尚社区聚散商业场所为本案的突破点，寻求稀缺性产品定位的塑造。 项目定位： 昆山当地最具人文内涵的大型餐饮、购物、旅游、娱乐、休闲的时尚聚集场所，于具有江南园林景观为主的中式古典风格建筑形象，充分演绎现代化舒适空间的生活享受。充分融合“山水风光、历史文化、时尚购物、休闲 娱乐、观光旅游”为一体的综合性场所。 项目功能定位：①景观商业； ②休闲商业； ③旅游商业；④文化商业； 既成为对昆山当地人文社区、流行文化、商业时尚的前沿阵地，开创“一站购物、全天休闲、轻松逛“街”定位”的现代消费模式； 业态规划考虑点： 1．在业态分布上，国际惯例提出“四三三”商业构筑模式，即40%的购物，30%的休闲娱乐，30%的餐饮项目。“四三三”模式便于各类业态互为补充，使全方位、多层次的时尚休闲有了基础。2．在经营业态上，以专业经营的专卖店为主，并有餐饮服务业和文化娱乐业，实现多功能化。步行街的建造需“多引入新型业态，多建精致小店，多设休闲娱乐项目”的初衷。 3、步行街的消费特性以60%以上是为了娱乐、旅游和休闲，而不到40%的人是为购物而来。 业种规划考虑点： 业种 项目 区域业种划分 娱乐 音乐餐厅 A地块业种规划 KTV/歌城 BAR 特色俱乐部/健身会所 小型剧场 洗浴中心 美容美发店 足浴中心（洗衣店） 餐饮与食品 中式风味 B地块业种规划 日本及东南亚风味 欧美风味 Fusion 茶艺馆/咖啡店 美食广场 特色台尚食品 特色食品名店 其他 零售 中式服饰 欧美服饰旗舰店 特色艺术品 家饰精品 旅游纪念品 24小时便利店 文化 及艺术 古玩 C地块业种规划 画廊 手工艺装饰品 现代工作室 观景平台 服务 专业会所 商务中心 旅游咨询 项目区域主题划分： 项目根据主干道设置，可以划分成A、B、C三片区域。配合单体业种设置，建议对区域划分不同主题，增强专业性。 A：魅力风情区。 业态定位格局划分：音乐餐厅、咖啡酒吧、小剧场、KTV娱乐等。 消费群体：白天可参与锻炼身体与休闲聊天的场所，夜间吸引当地高消费人群休闲聚会； 建设目标：逐步形成风格各异、特色不同、层次多样的休闲聚会氛围，以西式风格为主，异域风情浓郁。开创当地体验式消费先例。 B：经典品鉴区。 业态定位格局划分：中式酒楼、美食广场、茶艺观、酒吧、精品商店。 消费群体：以有一定的消费能力的本地及外地人士、白领阶层、当地居民，以及外地商务旅游消费者为主。 建设目标：传统中式餐饮为主，汇聚当地知名“老字号”酒楼，形成同业集聚的号召力。利用现代都会简雅的高格调建筑空间，透出经典的中国元素。 C：特色商品区。 业态定位格局划分：中式服饰、古玩孤品、手工艺品、品牌旗舰店、国际画廊。 消费群体：以具有艺术情调的、追求品质生活的专业人士为对象及外地旅客，并且吸引当地收藏家、艺术品观赏者。 建设目标：①专业人士私人聚会场所，逐步形成具有较高艺术品位的，以品牌展示、艺术欣赏交易为主，集交流、艺术、休闲、聚会、享受为一体的特色区块。②聚集昆山高档特色店铺，并逐步形成以高级成衣、名流家居、古玩珍宝、工艺礼品为主体的特色区块。 本案初步定位需经考证的有以下几点： 对面商业项目的定位如何？ 距离本项目3公里半径内的整体商业布局如何？ 本案可销售与招商的目标客户群有哪些？ 本案中、高档的形象定位与特色商业的市场定位有何支撑点？