同致行-深圳卓越世纪城写字楼项目前期策划案-211PPT.ppt

深圳商圈发展模式 深圳商圈发展格局 中心区商圈特征 中心区商圈发展趋势及启示 中心区商圈分析 整体商圈分析 战略选择 项目定位 项目分析 报告思路与结构 知名商家品牌 合计 第三空间 丽思卡尔顿名店 天虹购物广场 CoCoPark 晶岛国际 怡景中心城 名称 百货：天虹、太平洋；超市：家乐福、吉之岛；影院：华纳影院、百老汇；餐饮：星巴克咖啡、王子厨房、舞鹤日本料理 3.6万 4 8.5万 3 3万 6 40万（加之未统计的约为60万） 2万 5 13万 2 10万 1 建筑面积 序号 时尚百货（1.5万）、餐饮娱乐（2.7万）、家乐福（2万）、专卖店（3.8万） L1 都会时尚 UG 活力休闲 潮流个性服饰 美食广场 G 青春动感 少女 少淑 美容 中西快餐 B1 家乐福 业态比例 家乐福、华纳影院、仙踪林、麦当劳、赛百味、元绿 主力商家 集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游等为一体的生态型休闲购物中心 项目定位 12万㎡，商业面积10万㎡ 建筑面积 怡景中心城 项目名称 沃尔玛 主力商家 超市（19％）、百货及主题商店（38％）、餐饮（25％）、展示（4％）、娱乐休闲（9％）、服务业类（5％）。 业态规划 中高档百货商场及主题商店，集购物、娱乐、休闲、美食、展示、旅游为一体的顶尖MALL。 项目定位 128500㎡ 商业约为8万，地上1层，地下3层（另有中间层） 建筑面积 晶岛国际广场 项目名称 超市（19％）、百货及主题商店（38％）、餐饮（25％）、展示（4％）、娱乐休闲（9％）。服务业类（5％）。 B2：DISCO、健身会所、美容SPA、停车场； B1：大型美食广场、时尚超市、国际连锁餐饮店、时尚数码连锁店、生活配套项目及健康保健品连锁店； L1：国际流行服饰街、精品连锁店、日韩时尚风情街、特色餐饮酒吧街珠宝、化妆品； L2：国际影院、设计师品牌潮流地带、休闲运动主题街、书店及时尚餐饮； L3：高档中式酒楼、主题餐厅、风味餐厅、纤体美容、艺术长廊； 业态规划 集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的园林情景式购物中心 项目定位 8.5万平米，地下2层，地上3层。 建筑面积 吉之岛、影院百老汇、星巴克咖啡、王子厨房、舞鹤日本料理、PAPAJOHN‘S、意大利餐饮酒卡尔·丹顿、梵思诺、ONLY、VEROMODA 将于9月30日开业。 主力商家 CoCo park 项目名称 1F： 主营国际名品、化妆品、淑女装、皮鞋皮具、儿童用品; 2F: 主营绅士装、休闲装、运动装、家居、超市，并配有咖啡厅、中西餐厅、书吧、美容美发等配套 业态规划 天虹购物广场切合中心区的人群特征，档次定位较高，但由于中心区商业尚未形成、生意较为平淡 评 价 中高档百货 2004年4月开业 项目定位 3.8万 建筑面积 天虹购物广场 项目名称 －1F: 家居超市； 1F: 顶极厨卫； 2F：厨房概念店、厨房餐具类家居用品； 3F: 卫浴及家居用品； 4F: 灯饰系列包括品牌灯饰形象店、客厅、卧室灯饰用品 及各类创意灯饰。 业态规划 在项目片区，现已有小的家居商圈，结合本项目的地段交通劣势，专业化、高端化、目的性消费的业态定位乃是必然选择。 评 价 顶级品牌高档厨卫及家居家饰为主的大型购物中心 项目定位 3万㎡ 车位640 建筑面积 深南大道×彩田南路 地理位置 第三空间 项目名称 依托白金五星级豪华酒店及会展经济，有效差异化，填补中心区商圈高档奢侈品空白。 评 价 奢侈品牌服饰、箱包、饰品，专为各国政要、社会名流及成功人士提供匹配的购物休闲享受。 项目定位 2万㎡ 4层 建筑面积 丽思卡尔顿名店广场 项目名称 以购物中心、百货、商务配套和餐饮休闲为主 业态规划 商圈内高档住宅、写字楼和酒店成群聚齐，但由于商业滞后于住宅及写字楼，整体商业氛围不足 外部环境 以商务人员、公务员、境内外游客及高收入群体等为主 消费群体 中高档次定位为主 档次定位 以写字楼裙楼商业和集中式商业为主，起点高、基础薄、氛围弱 商业分布 内容 商圈评判体系 中心区是深圳未来的行政、文化中心及主要商务中心，未来的中产阶级高档商圈。 怡景、晶岛、COCOPARK购物公园以及福华地下商业街等商业的进入，市场竞争急 剧升温； 大型购物中心成为主力明星，主题性百货及主题性专业市场尚存一定市场空间。 本项目的定位必须符合中心区未来购物人群的特征，并与现存项目产生一定的差异 化，才能购立足于市场。 中心区商圈分析 整体商圈分析 战略选择 项目定位 项目分析 报告思路与结构 A C B D 西侧：16000 东侧：20000 项目指标 地块西侧 地地东侧 周边环境 A C B D 内部广场