滨海国际企业大道独栋办公楼租赁营销策划实施方案.docVIP

天津大道实业有限公司 PAGE 10 滨海国际企业大道独栋办公楼 租赁营销策划方案 2013-8-7 目 录 TOC \o 1-3 \h \z \u 第一部分 写字楼市场及本项目所在区域市场分析 3 一、 区域特征 3 二、 区域竞争 3 三、 区域内已投入使用的典型项目 3 第二部分 项目租赁实施细则 4 一、 目标客户定位 4 二、 租赁策略及价格定位 5 三、 租赁期限的确定 6 四、 付款方式 6 五、 招租模式 6 六、 市场推广策略 7 七、 项目租赁执行方案 9 写字楼市场及本项目所在区域市场分析 区域特征 本项目雄踞“高新技术产业发展轴”与“海洋经济发展带”核心区位金海湖商圈，毗邻2平方公里世界级规划滨海交通枢纽站。500米直达西中环快速；500米直抵津塘高速；2.5公里即达津滨高速；5公里可抵达京津高速；10公里可抵天津港、东疆港；20公里通达滨海国际机场；南抵天津大道、北通海滨大道；横跨泰达东西区，坐拥金海湖；拥有无可比拟的全方位便捷式立体交通。 区域竞争 本项目是塘沽区第一个总部经济项目，也是第一个建成的生态办公总部。 本项目周边目前都是在建的园区项目，其中安全信息产业园、创想城等建筑类型和本项目相似，目前虽然对本项目影响较小，但从长远看，如果本项目租赁拖延时间较长，未来很有可能成为很强劲的竞争对手。 从塘沽区整个区域来看，虽然和本项目类型相同的写字楼目前还很少，但甲级写字楼也有很多，与本项目存在竞争性的大楼包括：泰达MSD、津滨杰作、泰达金融广场、银座大厦、中新生态城等。 区域内已投入使用的典型项目 塘沽开发区典型写字楼项目 物业名称 泰达MSD 津滨杰座 泰达金融广场 银座大厦 所属商圈 开发区东区 开发区 开发区 开发区 物业位置 第二大街与新城东路交口 黄海路98号 盛大街9号 第二大街35号 租售形式 出租 出租 出租 出租 租金范围 4.5-7元/平米/日 3.5-4.8元/平米/日 2.3-2.6元/平米/日 2-2.5元/平米/日 物业费 24-27元/平米·月 5元/平米·月 3.8元/平米·月 3.5元/平米·月 总层数 31层 7层 6层 20层 使用率 90% 90% 68% 85% 总建筑面积 160000平方米 62424平米 63000平方米 50000平方米 标准层面积 1432平方米 200平方米 600平方米 配套设施 中央空调 集中式中央空调 集中式中央空调 半集中式中央空调 物业评级 甲级 甲级 甲级 商业综合体 车位数量 482个 10000个 955个 塘沽老城区经典写字楼项目 物业名称 大泛华 浙商大厦 中新生态城 所属商圈 塘沽 响螺湾商务区 物业位置 中心路与营口道交口 迎宾大道1988号 汉北路7号 租售形式 出租 出租 出租 租金范围 平均1.8元/平米/日 0.9-1.2元/平米/日 1.2-1.6元/平米/日 物业费 6.18元/平米·月 8元/平米·月 3.5元/平米·月 总层数 30层 26层 6层 使用率 未知 80% 未知 总建筑面积 47000平方米 130000平方米 1400000 配套设施 中央空调 集中式中央空调 半集中式中央空调 物业评级 甲级 甲级 甲级 车位数量 482个 606个 665个 项目租赁实施细则 目标客户定位 本项目应立足于金海湖商业区域市场的特点，并充分利用好总部经济的概念，重点吸纳开发区金融街商圈、中新生态城商圈、响螺湾商圈、天大科技园附近的一些外资企业、国有企业办事处，金融、商贸、证券、保险、资产管理、投资管理等公司进驻，此外还需吸纳一些律师事务所、会计事务所、教育培训、文化传媒、通讯、连锁酒店等行业的客户。 本项目所处区域内现存的高品质的写字楼较少，距离开发区金融街商圈较近，一些对高品质写字楼有需求但希望租金低些的客户很可能成为我们的潜在客户。 综上，我们的客户目标群可以初步定位为：以大中型外资、国有企业为优选，以高新技术、金融、咨询、通讯、证券、文化传媒等行业的优质企业为主力客群，争取世界500强企业的入住，以提高滨海国际企业达道的客群品质。 租赁策略及价格定位 租赁策略 总体战略：1）树立项目高品质形象 2）制定灵活的租赁方案 3）提高出租率且保证租户质量 4）方案可根据实际情况再作调整 租赁方案：1）整栋出租 2）分层出租 3）散租：即一至两个公司合租一层 价格定位分析 价格定位宜采用随行就市的定价方式，即根据目