课件：上海莘庄商务区商业价值评估暨发展战略研究项目——世联中期沟通稿Y.ppt

* 【利益控制】 ：政府需要提供政策支撑与保障，予以优先开发权，并通过规划审批，协调开发商提供差异化产品，避免莘庄商务区内部或与闵行区其他区域的同质化竞争 政府政策支持与保障，予以优先开发权，通过调控保证莘庄商务区的开发要求； 适当收紧土地供给，特别是区域其他区域的土地供应，以存量土地开发为主； 通过规划审批控制其他区域的开发，避免与莘庄商务区形成同质化竞争； 协调参与开发企业，尽量提供不同的产品类型 由于区域及区域以外同期将会有多个项目面市，会导致整个市场压力过大，市场实现出现问题，对整个区域开发的进度形成影响 政府通过政策倾斜加以引导 QUESTION SOLVE METHODS 土地出让方案 出让方案确定 出让关键节点 * 谢 谢！ 我们期待与贵司一起顺利实现本项目的成功开发 THANK YOU SUCCESS * * 可编辑 * 目前常见的土地出让方式主要有三种：招标、拍卖、挂牌 土地出让策略 出让方案选择 出让方式策略 出让价格策略 拍卖 招标 挂牌 协议 住宅 商业 写字楼 酒店 公共设施 √ √ √ √ √ √ √ √ 竞争性强、环境好、盈利高，主要为区域带来现金流的经营性用地 能优化区域土地布局、大型的关键性经营性用地 适用 竞争性不强的经营性用地，能为区域带来形象改善或其他方面利好 非经营性用地以及部分工业用地，多追求形象，不追求现金流 √ √ √ * 针对宏观调控形势下开发商呈现出疯狂拿地和谨慎观望的两种态度，政府需要适当的土地出让方式引导市场 高价拿地疯狂储备 谨慎观望 一方面，开发商看好房地产市场，意识到土地的稀缺和紧迫性，不惜高价拿地，进行土地储备。 另一方面，由于土地出让条件的收紧，许多限制性条件包括付款方式、开发进度等各项指标使得部分开发商持谨慎观望态度。 一方面：对于土地紧缺、资源丰富的地块，各开发商都在想地、看地、抢地，一旦有上市的土地，什么申请、计划、地价、流拍等都不成问题； 另一方面，政府也必须采取某种方式引导土地市场防止土地流拍和贱卖。 勾地制度在某种程度上起到防止土地流拍和贱卖的作用 从去年起，深圳上海等地开始探索“勾地”制度，除了“招拍挂”外，勾地制度也成为上海目前实施的土地出让的一种重要方式。 如果流拍会贬损区域价值，同时有损政府的公信力 土地出让策略 出让方案选择 出让方式策略 出让价格策略 * 勾地的起源于香港勾地制度，目的在拍卖土地前增加一个“保险程序”，防止地块“流拍” 香港目前实施的勾地表制度，亦称为申请勾地表制度、申请售卖土地制度，被简化称为“勾地” 制度 1999年房价比1997年下降了7O％ ，香港特区政府为避免在房地产市场低潮期土地被贱卖，实施了勾地制度 2002年之后取代了定期土地拍卖和招标，成为政府土地供应的惟一方式 2005年6月21日起增加该制度的弹性，只要申请人的出价最低达到由当局所评估的公开市场价格的八成，当局便会接纳勾地申请，把土地推出拍卖或招标 起源 发展 完善 勾地的目的：在拍卖土地前增加一个“保险程序”，防止地块“流拍”。 政府定期公布“勾地表” ，发展商对“勾地表” 内任何一幅土地有兴趣，可以向政府提出申请。 申请人必须为购买该幅土地开出最低价并交缴按金 出价符合政府按公开市场价格所作的评估，土地便会以公开招标或拍卖的形式出售； 拍卖成交价或该发展商的投标价低于最低价格，按金会被没收。 土地出让策略 出让方案选择 出让方式策略 出让价格策略 * 勾地操作的过程 勾地表制定 勾地表公布 勾地表申请 发 展 商 预 申 请 国 土 部 门 制 定 国 土 部 门 发 布 勾 地 表 发 展 商 提 出 勾 地 申 请 国 土 部 门 审 核 申 请 提出申请 操作过程 发布公告 签订合同 正常出让流程 勾地流程 土地出让策略 出让方案选择 出让方式策略 出让价格策略 * 2009年9月上海正式实施“勾地”制度将给土地出让提供一条新的思路 2006年5月31日发布，8月1日实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）以“用地预申请”的概念确定了勾地制度的推行 2006年春节前，国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范征求意见稿》提出”勾地”概念 土地出让策略 出让方案选择 出让方式策略 出让价格策略 2009年9月，上海市规划和国土资源局推出《上海市国有建设用地使用权出让预申请试行办法》，并开始试运行“用地预申请”制度。 上海市的“用地预申请”制度在实施步骤上，主要包括三个环节，即：土地管理部门根据土地储备计划和土地供应计划，会同相关部门提前明确相关地块的出让条件和参数，发布用地出让预申请公告，集中向社会公开宗地出让信息；用地意向者根据预公告信息提出预申请；土地管理部门适时安排宗地出让。 * 莘庄商务区项目的地块出