苏州海天广场商业项目营销策划报告.pptVIP

THE END…… 1、园区需要什么样的商业？ 特色休闲商业？-- 园区已经有苏州重点项目环金鸡湖商业休闲广场 生活配套商业？-- 园区已经营业和在建的众多邻里中心完全满足了当地需求 本案 已开业 招商中 园区需要的是 --- 生活购物空间、专业商业中心 三者结合的优势、劣势： 优势： 1、周边无此类综合性项目，可填补园区市场空白 2、商业裙楼为商务提供最佳配置，创造丰富建筑内涵 3、酒店式公寓为商务精英提供尊贵舒适的居住环境 4、写字楼和酒店公寓，为底下商业空间带来必要客源 2、如何将商业、写字楼、酒店公寓 三者的互补优势发挥， 三者的干扰因素降低？ 劣势： 1、品质，作为综合性项目，三种物业的品质较难统一 2、经营，多种类型物业，经营面临挑战 3、物管，物业的多样，物管更为繁琐要求更高 开发需要重点关注的要点： 1、商业区合理的功能定位、面积划分 2、商、办、酒三者的动线规划调整 3、项目整体的销售节奏、销售次序的安排 苏州CBD中心 集办公-购物-居住于一体，全方位3D商务模式 五、项目功能定位 ※ 利用项目位置优势和在景观、周边配套、交通条件等方面有利点； ※ 以城市复合式商业商务概念塑造区域地段，推动项目自身价值的提升； ※ 以“3D商务模式”作为项目卖点，可在概念上营造全新的生活理念和产品品质提升市场影响力。 六、商业空间的划分建议：分为四个主要区块 1、公共配套区：配合酒店公寓、办公楼的大堂空间、商务中心、银行空间… （销售结合租赁） 面积约：6770㎡ 2、沿街商铺区：提升销售价值，充分利用百货核心价值带动销售价格 （全部作为销售） 面积约：12860㎡ 3、中央百货区：作为将来项目整体的推广主题，引进核心百货超市作为特色 （长期作为租赁） 面积约：4700㎡ （地下超市）+15400 ㎡（地上百货） 4、休闲配套区：向部分大面积商业空间需求客户如（休闲、餐饮）提供租售空间 （销售结合租赁） 面积约：15500㎡ 商业空间划分建议 地下超市： 4700㎡ 地下一层平面 说明：地下一层规划4700㎡ 的超市，以聚集周边人气和满足写字楼及酒店式公寓入住人士的配套要求。 需要调整超市入口与一层商业空间以及与地下车库的结合。 沿街商铺一层；3810㎡ 一层平面 说明：充分发挥地块四面临街的优势，在主题商业百货选择好主入口方位的情况下，利用沿苏绣路街面规划临街商铺，用来出售，集聚人气，增加项目销售额。 沿街商铺 沿街商铺 一层平面 精品商业廊 6000㎡ 说明：主题商业裙楼一层规划精品商业区，分割出售，既可引入品牌商品以增加商业裙楼的商业品质，又可最大程度利用商业空间，增加销售额。业态可以是：化妆品，手表，精品时装等。 精品商业廊 精品商业廊 一层平面 银行一层： 1380㎡ 酒店公寓大堂550㎡ 银行 银行 酒店公寓大堂 二层平面 沿街商铺二层 3050㎡ 银行办公二层： 3300㎡ 百货商场二层 6100㎡ 说明：作为项目整体的推广主题，裙楼二层定位为中央百货区的主力层，引进主力百货店，而精品服饰将可以作为其业态主体，以提升商业品质，并成为园区的购物中心。 百货二层业态 百货二层业态 主力百货 主力百货 三层平面 百货商场三层9300㎡ 百货三层业态 百货三层业态 说明：百货三层作为次要品牌营业区，面积也可以作为小家电区。西测裙楼三层直面中央公园处设置健身俱乐部，健身的同时又可俯望绿草茵茵。三层临街一侧则设置咖啡厅，写字楼之商务人士及繁忙之余，健身之余，可来小憩。 咖 啡 厅1700㎡ 健 身 俱 乐 部 2000 ㎡ 百货 百货 大型饭店、多功能厅 5700㎡ 四层平面 说明：作为写字楼商务人士的一个重要配套，西侧裙楼4层设置大型饭店及多功能厅。 KTV及娱乐商业可作为酒店式公寓入住人士及周边居住人士的消遣娱乐中心。 娱乐中心、KTV 6200㎡ 51 / 35600 ㎡ 17540 ㎡ 总计 / 11900㎡ / 4F 可以销售结合租赁 12900㎡ / 3F / 6100㎡ 6350㎡ 2F 包括出售银行面积 / 11190㎡ 1F 超市 4700㎡ / -1F 备注 租赁面积 销售面积 项目商业空间面积分配情况表 推广篇 市场推广三大思考？ Combination 客户组合 大客户与小客户的比例该如何设定？ 投资客户与自用客户该如何控制？ Sequence 推广顺序 该先推广哪种物业类型？