苏州汇海隆家具世博广场整合营销建议方案.ppt

THANKS! 上海成功所操作的商业项目 上海成功所操作的商业项目 上海成功所操作的商业项目 上海成功操作的商业项目 上海成功操作的商业项目 苏州成功所操作的商业项目 由于本案商铺带有回报性质，产品价格定位必须要以实际租金为衡量标准，以免脱离经营中实际租金水平。 60 80 60 80 55 37 37 35 55 60 80 原租金（元/㎡?月） 64 85 64 85 58 39 39 37 58 64 85 提升后租金（元/㎡?月） 2F 1F L 2F 1F K 1F F 1F G 1F N 2F 1F M 2F 1F C 楼层 栋号 根据汇海隆租金6％的增长幅度，推算其07年租金 项目的商铺价格定位 我们根据汇海隆2007年的租金对售价进行推算，回报率控制在8% 9600 12750 9600 12750 8700 5850 5850 5550 8700 9600 1275O 售价（元/㎡） 9600 2F 13000 1F L 9600 2F 13000 1F K 8700 1F F 6000 1F G 6000 1F N 5500 2F 8700 1F M 9600 2F 13000 1F C 修正后价格（元/㎡） 楼层 栋号 项目的商铺价格定位 9360元/㎡ 总体均价 624439956元 总销金额9600 7124.19 2F L 13000 9600 13000 8700 6000 6000 5500 8700 9600 13000 销售价格（元/㎡）5229244845240000295980006500840166992250 销售金额（元） 5974.19 1F 5447.13 2F 5447.13 1F K 5200 1F F 3500 1F G 4933 1F N 7472.23 2F 7472.23 1F M 8993.98 2F 5153.25 1F C 面积（㎡） 楼层 栋号 项目总体收益测算 本案总体销售金额 5、项目户型面积定位大小。。。 项目铺位面积控制 通过以上的结论，苏州投资型产权商铺户型面积不宜过大，市场上易去化商铺主力总价控制在30-50万以内。 依据点一市场层面 本案户型必须围绕“总价低”核心竞争力 9600 13000 9600 13000 8700 6000 6000 5500 8700 9600 13000 销售价格（元/㎡） 30 40 30 40 60 50 50 55 60 30 40 铺位面积控（㎡） 2F 1F L 2F 1F K 1F F 1F G 1F N 2F 1F M 2F 1F C 楼层 栋号 户型面积控制情况 二层或后排位置商铺总价控制在30万以下 项目铺位面积控制 我们用总价对项目不同位置的商铺面积进行定位 一层或好位置商铺总价控制在50万以内 6、我们对项目客户群体的预期。。。 客户锁定：苏州本地人群以及外地客 苏州市区本地人群为主 苏州下属五县市为次 外地投资客为辅 项目客户群体锁定 值得挖掘客户锁定：蠡口家具生意人群 蠡口家具生意人 置业目的：先投资后自用 这部人群经济财富充足，由于在对家具行业以及对蠡口家具场馆租金升值空间都具有很高的熟识度。因此，做为汇海隆第一个产权式出售的家具场馆，会引来这部人家具生意人来投资。 项目客户群体锁定 从本项目户型及价格与客户的反推关系看客户群 10万 2752 .25 10年 25 50％ 50万元 5万 1651.35 10年 15 50% 30万元 家庭年收入 每月还款额 (元) 贷款额 (万元) 首付比例 总价 注明：以30万、50万两种总价进行推算；同时月还款占家庭总收入的40%。 项目客户群体锁定 地位 私企老板、个体工商户、民营企业的高级职员、少量政府官员和 国企级以上的人物，以及白领、高级技术工人等收入属中等水平。 年龄 集中在30-45岁左右 区域 1、集中在苏州市区内； 2、上海、苏州五县市、浙江专业投资客为辅； 动机 1、手中有部分余钱，无投资方向； 2、经济充足，喜好投资； 通过客户反推家庭收入来看主力客户群体特征 项目客户群体锁定 7、项目运作流程关系和投资回报平衡测算。。。 项目具体操作流程 开发商 业主1 业主2 业主3 …… 汇海隆经营管理公司 担保公司 担保协议 签订回报担保 委托经营管理 委托经营 支付回报 产权出售 项目具体操作流程 项目投资回报与租金收益测算 566 404 269 160 74 12 -32 -52 -55 -40 利润差额 7493 7897 12％