居住规划方案与房产投资.docxVIP

金融理财原理 这一系列是笔者准备AFP考试时的学习笔记，以金融理财原理为蓝本，系统梳理了各章常考知识点，可以作为备考资料，也可以作为学习参考。全书共3篇34章，本文是第十章居住规划与房产投资。  金融理财原理第十章（YJ） ——居住规划与房产投资 常用域： 分数： EQ \f(1,2) 乘方:m EQ \S(2) 根式 EQ \r(2,x+5) 一、居住规划包括租房、购房、换房与房贷规划。 1、没有规划导致的几种情况： 1）、陷入低首付的陷阱，买自己负担不起的房子。每月的房贷不能超过收入的一半，不然就会降低生活标准或者影响其他的计划（新婚族育儿）。 2）、没有考虑未来收入与支出的变化，购房梦功败垂成。充分考虑未来的收入与支出的变化，在衡量房贷负担能力的时候要把疾病、意外等考虑在内，以保守的收入衡量还贷能力。 3）、没有合理的房涯规划的观念，难以制定合理的行动计划。房涯规划：成家前或新婚族的首次购房，以一居至二居小面积住房为主，使用3-5年。当小孩需要独立房间时，可考虑换购二居至三居住房，同时注重周边小学、中学的质量和小区配套设施，至少住10年以上。到中年时，如果能力足够，可考虑以居住品质与休闲功能为主，进行二次换房，以三居至四居住房为主，让以上中学、大学的孩子有较好的居住环境与较大的独立空间，或把届时年迈的父母接过来一起住。退休后，子女独立居住，可换购较小面积但兼顾医疗、休闲、景观的银发族住宅，变现部分资金供退休后的生活需求。 4）、没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄。根据购房规划，确定前几年要准备的首付款，购房后还有还贷款的储蓄目标，以强迫自己储蓄，这样钱才不会随便被花掉。 5）、若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合。越早开始每月提拨住房公积金或自己额外储蓄做购房基金投资的人，在购房之前越可能有较多的首付款，相对减轻未来的贷款负担。 二、租房的优缺点 1、优点： 同样的预算，租房有能力使用更多的空间。 若不购房，首付款可以用来投资。 租房比较能够应付家庭收入的变化。 租房有更大的迁徙自由度。 房屋瑕疵或损毁风险由房东承担。 租房不用考虑房价下跌的风险。 2、缺点： 有非自愿搬离的风险。 无法按照自己的期望装修房屋。 无法运用财务杠杆追求房价差价利益。 三、购房优缺点 1、优点： 对抗通货膨胀。 强迫储蓄累积实质财富。 提高居住品质。 有信用增强的效果。 满足拥有自用住宅的心理效用。 自住兼投资，同时提供居住效用和资本增值的机会。 2、缺点： 缺乏流动性。 维持成本高。 有赔本损失的风险。 三、购房和租房的决策因素 单从金融理财的角度来看，一般使用年成本法和净现值法来做出购房和租房的抉择。 1、年成本法 以自住而言，购房者的使用成本是首付款机会成本、房屋贷款利息与住房维护成本；而租房者的使用成本是房租和房屋押金的机会成本。 租房年成本=押金*机会成本率+年租金 购房年成本=首付款*机会成本率+贷款余额*贷款利率+年维修费及税金-房价每年涨幅。 比较租房或者购房的年成本，成本小的更为划算。除此之外还要考虑房租和房价是否呈增长趋势。 Eg 汪小发看上了一处位于北京市海淀区五道口附近新盖好的公寓11楼的100平方米的房子，房屋可租可售。如果租用，房租每月5500元，押金一个月房租；如果购买，总价120万元，可申请60万元、利率6%的房贷，，首付60万元。假设房屋的维护成本是5000元/年，预计房价每年涨100元/平米。押金和首付款的机会成本均为3%，则租房与购房的成本分析如下： 租房年成本=5500*12+5500*3%=66165元 购房年成本=60万*3%+60万*6%+5000-100*100=49000元 看起来购房比租房划算，但是如果预期房价下跌，宁可租房也不购房，决策的关键在于对未来房价涨跌的判断。 2、净现值法 净现值法是指在一个固定的居住期间内，将租房和购房的现金流量折现为现值，比较两者的净现值，较高者为划算。 仍以以上的例子来说明。如果已经确定要在该处居住满5年，若租用，月房租每年调升500元；若购买，在贷款利率6%下，20年房贷每年本利平均摊还额为：PMT(6%,20，600000)=-52311元。 除了在年成本法中所做的假设外，另外假设： 月房租每年调高500元，第5年讲押金5500收回 维护成本第1年5000元，以后每年提高5000元 计算净现值时，只考虑实际的现金流量，因此，在年成本法中的租房押金利息与购房折旧成本并非实际现金流出，不用列入，但是在年成本法中房贷只记利息，而在净现值法中，房贷计算的是本利平均摊还的现金流量。 合理的折现率应在首付款资金机会成本3%与房贷利率6%之间，可以在这个区间内做敏感度分析。 第5年底的售房价格是影响