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论银行住房按揭贷款业务的风险及防范 中国人民大学 硕士学位论文摘要 (中外文合订)论文题目: (中文) 论银行住房按揭贷款业务的风险及其防范 (英 文) According to the risk and its prevention in the mortgage business of the bank 作 者: 王 棕 梅指导教师: 刘 春 田摘 要 按揭一词移植于我国香港,我国大陆的按揭制度深受英美法特别是香港法 的影响,虽然在现行立法中尚未出现“按揭”的字眼,实际上却在某种程度上 承认了按揭存在的事实。但相比而言,国内房地产市场对按揭一词的使用与香 港特区大不相同,按揭一词已溶入中国法律背景而形成了具有专门的中国法律 内涵的中国习惯法认可的法律术语。 从主体上看,在楼宇按揭制度中至少涉及三方当事人,即买方、卖方(开 发商)和金融机构(银行)。存在三个基础法律关系,即:购房人与房产商之间 的买卖合同关系、购房人(借款人)与银行(贷款人)之间的借款合同关系及 购房人(抵押人)与银行(抵押权人)之间的抵押担保法律关系。按揭是一种 有别于抵押、质押、让与担保的全新的物权形式。 具体做法为:开发商为尽快取得售楼价款,向房地产市场推出楼花(期房) 或现房,购房人向开发商订购期房或现房,交付一定比例的首期购房款(一般 不超过购房总价款的30%),之后向与开发商订有协议的银行申请购房贷款,交 清购房款余额,经产权(或预售)抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押, 购房人定期向银行还本付息,银行提供的此种贷款即为个人住房按揭贷款。 按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也 不健全,在我国《担保法》等现行法律当中并没有规定按揭这种物权形式,其 它的法律、行政法规、地方规章也各有规定,存在着较大的差异。房贷业务还 存在很多固有的、市场主体自身不能解决的问题,给银行的房贷业务造成了巨 大的潜在风险,这些固有风险可能会给银行业带来灾难性的打击。 一、银行在按揭业务中存在的风险 (一)源于借款人的信用风险 信用风险又称违约风险,是指贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而 遭受的损失。借款人的违约可分为: 1.主动违约:指借款人基于经济利益或其他个人利益的考虑而故意违约。 2.被迫违约:(1)自然原因造成的违约。(2)社会原因造成的风险。(二)源于被按揭(包含抵押)房产的风险 1.按揭房产价值灭失、下降或者处分成本太高而使贷款人遭受损失的风险 2.如何将抵押给银行、且有人居住的房屋控制权取到手,银行方面并没有 太多的办法,执行难问题严重。 尤其是《昀高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的 规定》2005年1月1日起施行的出台,其中第六条规定: “对被执行人及其所 扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者 抵债”。此项规定对银行以个人住房作为抵押物办理的个人住房贷款管理影响很 大,尤其是对银行不良住房贷款清收带来严重的影响, (三)源于开发商的风险 1.按揭贷款欺诈---假按揭 2.开发商能否如期交付期房,以及开发商在建房过程中是否保证房屋质量, 从而使借款人如期得到质量良好的住房对按揭权人的利益保障至关重要 3.开发商所开发楼盘没有取得合法使用权或伪造使用权证,无法取得房产 证或开发商违法预售等原因,导致银行风险等 四 来源于银行自身的风险 1.银行审查疏忽大意造成的风险 2.银行在订立合同时因签章不规范导致合同未成立或者合同无效(在合同 法中,当事人签字或盖章关系到合同的成立或生效,因此签章问题显得异常重 要)造成的风险 (五)其他风险 1.银行业忽视的风险:开发商阶段性担保的法律效力 2.管理缺位造成的风险:竣工房屋的按揭风险大于期房风险 3.通货膨胀风险和利率风险 二、住房按揭业务中银行风险的防范与控制 (一)完善住房按揭的法律制度,协调相关法律制度 1.对按揭市场加以规范化和法律化,作到有法不依、有章不循 (1)按揭是我国银行业在吸收英美法的制度基础上逐步发展起来的一种新 物权形式,但我国现行法律并没有对这一制度加以规定,为了确保个人住房按 揭贷款的健康发展,有必要尽快在有关法律中对这一新生的物权形式加以规范。 既然按揭有其自身的特性,又与抵押、质押、让与担保在很多方面不相同,那 就不必勉强地将其归属于其中。按揭就是按揭,一种新型的独立的担保物权形 式,,其法律属性也就是按揭,它应当在我国未来的民法典中占有一席之地。 (2)对有利于防范风险的制度和作法应在法律中予以明确 第一,明确开发商所应承担的法律责任,确立风险化解启动机制,强化开 发商回购制度:第二,制