房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别.docVIP

房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的区别 在日常估价工作中，房地产估价假设开发法与土地估价剩余法的原理、过程方法类似，但估价规范中规定却并不完全一致，在工作中应注意两者的区别。 一、房地产估价中的假设开发法 1、定义 是估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象价格的一种方法。 假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如土地（生地、毛地、熟地）、在建工程（包括停建工程）、可装修改造或可改变用途的旧房等，统称为“待开发房地产”。 2、现金流量折现法和传统方法 房地产开发具有周期长的特点，其开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等实际发生的时间不尽相同，因此运用假设开发法估价必须考虑货币的时间价值。考虑货币的时间价值可有如下两种不同的方式：⑴采用折现的方式，称为现金流量折现法。⑵采用计算利息的方式，称为传统方法。 现金流量折现法与传统方法主要区别：⑴对开发成本、管理费用、销售税费、开发完成后的价值等的估算，传统方法都是根据估价时的房地产状况作出的，即它们基本上是静止在估价作业日期时的数额；而在现金流量折现法中，是预测它们在未来发生时所发生的数额。⑵传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，直接相加减，但要计算利息；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间