踩盘报告(公园里).doc

楼盘调研报告 楼盘名称 九龙湾公园里 调查时间 2011.12.27 地址 蒲江顺城路与飞虎路交界处 现场人流 无客户 开发公司 成都市九龙湾投资置业有限公司 物业管理 待定 开盘情况 1、2期售罄，3期在售 占地面积 61111.0平方米 土地成交价格(7884万元) 总体规划 高度：1期 11层7栋；2期11层15栋；3期11层3栋 容积率：1.6（约1750套） 建筑密度：18.8% 绿化率：≥30% 总建筑面积：122383.0平米 停车位: 住宅户型 （户型图见附件） 户型面积：68.41㎡（套一）、 81.76-92.45㎡（套二）、 103.13-106.21㎡（套二） 107.77-112.94㎡（套三） 113.40-201.69㎡ 电梯分布：1梯2户 商铺户型 形式：临街底商、 面积：33-57㎡ 层数：共1层 面积：约3500平米 开间：4米 进深：14米 层高：6米 周边配套 项目紧邻鹤都家园酒店、皇家爵士商务会所、美一家装饰广场、石室联合中学蒲江分校 价格 住宅均价3700元/平方米 商铺均价20000元/平方米（剩余2套，45平米/套） 装修标准 清水 管理费 待定 工程进度 3期施工中，已封顶 销售率 住宅：1、2期售罄，3期销售部分，整体销售率约85% 商业：剩余2套（45㎡/套），整体销售率约90% 优惠信息 无优惠 综合分析 优势： 面向长秋山，景观视野良好； 背靠石室联合中学蒲江分校，教育配套优良； 100亩规划，小高层为主，小区环境优良 欧式设计，外立面装修具有较高品质感，会所设计新颖，项目整体档次感较强 商铺层高6米，可变空间对购房者具有较高吸引力 劣势： 小区停车位100:0.6，车位数较少。 商业物业设计存在缺陷，开间小进深大，虽层高很高，但是商铺平层面积过小，进行分层隔断时扣除上下楼通达，剩余面积难以布局利用。 在设计及营销中未重视商业部分，对商业业态的物业需求、以及后续使用客户的使用需求未作深入思考。在销售住宅时强调配套商业将使生活便利，但配套商业的设计硬伤将影响后期商家入驻，访谈中对商业的进行深入咨询，售楼人员难以自圆其说。