集体建设用地流转的探索——以上海嘉定外冈镇宅基地置换项目为例.docVIP

集体建设用地流转的探索——以上海嘉定外冈镇宅基地置换项目为例 2011年08月学术探讨 集体建设用地流转的探索 以上海嘉定外冈镇宅基地置换项目为例 文/胡晓雯 摘要:农村宅基地置换是统筹城乡发展,破除城乡二元结构,加快新农村建设的重要举措.本文以外冈镇宅基地置换项目 为例,详细的介绍了整个项目的工作方案.作为嘉定区首批宅基地置换项目,外冈镇项目为嘉定区乃至上海市探索集体建设用地 流转的新途径提供了很好的借鉴. 关键词:农村宅基地;拆旧地块;建新地块;整理复垦;土地指标 中图分类号:F301.0文献标识码:A文章编号:1006—4117(2011)08—0358—02 一 背景分析 2006年起,上海市在郊县选取了15个试点基地,嘉定区 外冈镇作为其中的试点基地之一,开始进行宅基地置换工 作.根据试点经验,宅基地置换节约土地的效应极为明显. 2009年下半年,为贯彻落实党的十七届三中全会及九届 市委七次全会精神,加快新农村建设步伐,节约集约利用土 地,推进小城镇建设,上海市开始了实施城乡建设用地增减 挂钩,开展了新一轮农民宅基地置换工作. 2010年2月22臼,在市农村集体建设用地流转和农民宅 基地置换试点工作会议上,上海市副市长胡延照做了重要讲 话.讲话指出了宅基地置换工作的重要性,并对试点工作提 出了要求. 20l0年初,嘉定区结合各镇基础调查工作成果和规划编 制条件,选定外冈镇,徐行镇,菊园新区,南翔镇,工业区 (以下简称五镇)作为201o~-农民宅基地置换试点镇.2010 年7月嘉定区城乡建设用地增减挂钩专项规划(第一批宅 基地置换2010--2012年)经沪规土资综批准. 2010年8月,外冈镇开展实施规划的编制工作. 二工作主要内容 外冈镇宅基地置换实施规划项目采用镇政府联合区属国 资公司进行合作的开发模式,由区属国资公司负责整个宅基 地置换工作中的融资,设计,建造,评估及补偿等工作.镇 土地所,镇农委也参与其中的调查统计,整理复垦等工作. 与已批复的专项规划相比,实施规划进行了更加细致的工 作. 一 是,对于拆迁农户的调查更加仔细,每户农户的房屋 及土地面积调查,拆迁意愿调查等等.二是,由村民委员会 组织召开村民代表会议对项目区的拆迁,安置方案进行讨 论.三是,对项目区内的安置地块和留用出让地块进行了测 绘,在保证了数据准确性的同时,对建新地块内的违法情况 也进行了细致的排查.四是,细化年度计划,资金方案以及 拆迁补偿等方案.五是,明确整理复垦方案,并进行方案设 计等. 三,项目区基本情况 规划方案将专项规划中确定的外冈镇挂钩区域作为项目 区进行编制工作.项目区分为拆旧区和建新区两个部分. 拆旧区即需要拆除的农村集体建设用地区(以农村宅基 地为主),农村宅基地以及周边其他整理土地作为拆旧区中 的拆旧地块. 建新区主要分为安置地块和出让地块,安置地块主要用 于拆迁农户的安置房建设,出让地块主要用于项目区内的资 金平衡.其中,出让地块分为两部分:留用出让地块(外冈 镇内),区内统筹出让地块(嘉定区内). 1,拆旧地块 外冈镇的拆旧地块共171块,总规模约162公顷,涉及 2513户农户(其中包含425户应建未建农户).主要依据外冈 镇域内的万亩粮田项目,北郊湿地项目以及规划的垃圾焚烧 场进行选择. 2,建新地块 (1)安置地块 外冈镇共选取了5块安置地块,总用地规模约46公顷.根 据测绘资料,占用非建设用地(农用地和未利用地)面积约 40公顷,其中占用耕地37公顷.安置地块选择在外冈新市镇 规划范围内,交通便捷,便于居民出行和使用镇区内各项公 共设施. (2)留用出让地块 外冈镇的留用出让地块共选取了8块,总用地规模约53 公顷.根据测绘资料,占用非建设用地面积约41公顷,其中 占用耕地35公顷.留用出让地块均位于外冈新市镇规划范围 内,根据该区域已批的控详,规划用地性质分别为商住和住 宅,容积率为1.0—1.5. (3)区内统筹出让地块 外冈镇将本镇域内选择的建新地块(安置地块,留用出 让地块)占用的指标扣除后,结余的指标交由区政府收购, 用作资金平衡,由区政府选择出让地块作为区内统筹出让地 块. 该项目区共选择了7个区内统筹出让地块,总用地规模约 48公顷,占用非建设用地面积约24公顷,其中占用耕地约l8 公顷.区内统筹出让地块主要位于嘉定区中心城区,列入当 年的土地储备计划中,且符合相关区域的控制性详细规划. 另外,留有约l5公顷的统筹规模(假设现状全部为耕 地),在项目区实施期限内确定地块后使用. 四,整理复垦 根据拆旧地块的分布情况,将拆旧地块分为l3个片区, 分三个阶段实施,用三年时间完成拆迁复垦.复垦区工程包 括土地平整,土壤改良及农田基础设施工程等. 根据第二次全国土地调查资料,拆