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北辰集团战略规划 第一章 前 言 1. 研究背景 北 辰 实 业 股 份 有 限 公 司 房 地 产 开 发 业 务 目 前 正 处 于 改 革 发 展 的 关键时期 ，为 制定 未来 3 - 5 年的 发展 战略， 特委 托 － － 公 司对 其发展策略 及市 场定 位进 行专 题研 究。 2. 研究目的及意义 2 . 1 调查 分析 北京 市房 地产 市场 的整 体情况 ，各分 物业 情况 ，各区域 物 业 分 布 状 况 ， 并 对 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 及 发 展 趋 势 进 行 分析 预 测 ， 对 北 辰 房 地 产 发 展 的 投 资 方 向 、 开 发 规 模 及 产 品 定 位 提出指导 性建 议。 2 . 2 全 面 分 析 北 辰 实 业 股 份 公 司 的 管 理 模 式 、 房 地 产 业 的 经 营 规模 、 以 往 业 绩 、 人 力 、 物 力 、 财 力 等 资 源 状 况 ， 并 对 比 分 析 与 其实力相 当的 房地 产开 发企 业的 优劣 势 ，提出 可持 续发 展策 略。 3 . 研究内容 3 . 1 国家 及北 京相 关产 业政 策及 宏观 经济形 势研 究 3 . 2 北京 房地 产市 场分 析与 预测 3 . 3 北辰 实业 股份 公司 房地 产开 发业 务历史 回顾 与现 状分 析 3 . 4 房地 产开 发规 模和 市场 定位 3 . 5 北辰 房地 产发 展策 略建 议 4. 研究方法与技术路线 4 . 1 一般调 查、 重点 调查 、辅 助调 查 相结合 4 . 2 整 理数据库及本项目专题调查表获取相关数据 . 4 . 3 对数据进 行处 理分 析 , 确定 预 测指标 及预 测方 法。 1 4 . 4 采用 回归 分析 法对 北京 市房 地产 市场进 行分 析与 预测 。 4 . 5 运 用预 测结 果及 中房 指数 研究 经 验确定 北辰 房地 产开 发业 务的开发 规模 和市 场定 位， 并制 定其 发 展策略 。 4 . 6 技术 路线 前期准备 多方调查 模型设计 样本模型 数据处理模型 调研报告 分析研究 定性分析 定量分析 专家座谈 模型 图表 2 第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 国家宏观经济形势及政策分析 1 .1 、我国宏观经济运行态势 改 革 开 放 的 深 入 进 行 ， 极 大 地 促 进 了 我 国 经 济 的 发 展 。 随 着 1 9 9 6 年 软着 陆的 实现 ，国 民经 济的 运行状 况发 生了 根本 性的 变化 ：从 长 期 的 卖 方 市 场 转 向 了 买 方 市 场 。 当 前 宏 观 经 济 发 展 形 势 总 的 来说 是 好 的 。 农 业 和 农 村 经 济 发 展 较 快 ， 国 企 改 革 效 果 明 显 ， 财 政 货币 政 策 双 管 齐 下 ， 资 本 市 场 发 展 平 稳 ， 国 际 经 济 ， 尤 其 是 东 南 亚 、韩 国 经 济 有 根 本 好 转 ， 这 一 切 都 是 国 民 经 济 继 续 向 前 发 展 的 有 利 条件 和 重 要 因 素 。 同 时 ， 也 应 当 看 到 ， 在 宏 观 经 济 运 行 中 也 存 在 着 许多 问 题 。 其 中 主 要 是 ， 市 场 需 求 不 足 ， 多 数 产 品 供 过 于 求 ； 货 币 紧缩；下 岗人 员增 多等 问题 接踵 而来 。 2000 年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为 8 . 2% （其中第一季度 GDP 增速为 8 .1%，第二季度增速为 8 .3% ），国内生产总值达 39 ，491 亿元人民币，增速比上年同期加快了 0 . 6 个百分点。令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，呈现 “ 三驾马车 ” 并驾齐驱，共同拉动的格局。经济增长呈现以下特点：经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。 3 表 1 近几年分季度 GDP 增长率的变化趋势 1 季 度 2 季度 3 季度 4 季度 全年 1998 7. 2% 6.8% 7 .6% 9. 6% 7 . 8% 1999 8. 3% 7.1% 7 .0% 6. 1% 7 . 1% 2000 8. 1% 8.3% *7. 5% *7. 2% *7 .6% 其中： *为预测数据 2000 年 8 月国家统计局中国经