新项目拿地前须关或落实事项一览表.docx

新项目拿地前须关注或落实事项一览表 序号 项目 须落实内容 备注 1 五证办理流程 落实当地房地产报批报建的开发建设流程：办理建设手续涉及哪些职能部门、具体办事流程、各阶段所需资料、办理时限等，预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。 2 行政事业性收费 落实当地各种行政事业性收费标准、归口收费部门，如市政配套费、散装水泥专项基金，墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。 3 地上建筑物 地块上需要拆迁的建筑物有多少（住宅、办公、商业等）？如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。 4 地上构筑物 是否有变电站、管线等在地块内或经过地块？是否可以迁移，是否需支付相应的补偿费? 5 河道改造或古建筑保护 地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修缮？如有须落实由谁投资改造或修缮，何时完成？ 6 地下障碍物 地下是否有人防（防空洞、人防通道，如有，需要拿到相关图纸）、文物等？是否有原建筑物的会影响施工的桩基工程？是否有穿越该地块的管线？如光缆（军、民）、电缆、煤、水、电等，尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块？是否可以拆除，是否需支付相应的补偿费？（须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见）建议落实由政府负责拆除和迁移，所有费用由政府承担（即总价包干谈判策略），如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。 7 项目周边不利因素 项目周边是否有高压塔或高压线通过或电信发射塔、距离多远，是否对项目规划和销售有不利影响？ 8 人防 人防是否有强制性要求必须按国家要求建？建设等级是多少？并落实可否异地交费？（部分城市是按应建人防建筑面积收取，部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以，须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准，同时落实按规定应建人防的建筑面积，以利于决策是自建还是缴纳异地建设费）如建设的人防按平战结合要求配置，平时做车库出租使用是否需要人防部门批准？是否需要交纳使用费？另人防车库是否可以销售（部门城市可以销售使用权）？ 9 学校 是否需要配置建设中小学？如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？并落实可否异地交费。 序号 项目 须落实内容 备注 10 幼儿园 是否需要配置建设幼儿园？如果需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题？ 11 街道居委会、派出所、社区活动中心等 是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心等配套设施？如需要则落实具体建设规模和产权归属等问题？ 12 车库 车位按多少比例进行配置？多少比例车位必须在地下？地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权（如可以是否需要补交土地出让金？补交标准是多少？） 13 地下商业 地下商业（如规划有）是否可以办理独立产权？如可以，是否需要交纳土地出让金？按什么标准补交？ 14 物管用房 当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的？周边项目是否严格执行此规定？本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求（可否为地下室）？ 15 消防 是否需要配置建设消防站，如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题，并落实可否异地交费。 16 垃圾站 是否需要配置建设垃圾站，如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题，并落实可否异地交费。 17 规划道路 地块周边是否有规划道路（尤其关注是否有高架桥，如有，必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目），如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间（须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见）？能否保证项目开业或交房入伙时同步完成？ 18 轻轨或地铁 地块周边是否有规划轻轨或地铁？如有须落实规划是否完成？何时开工、何时竣工投入使用？并落实不承担任何额外的配套费用？项目与轨道交通接驳的设计、施工界面如何确定并力争对项目有利？ 19 市政管网 水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体位置的确定，落实红线外不承担任何费用，如必须承担须明确额度（即在合同签订或谈判应明确：红线外开发商需承担什么费用，重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求，确定能满足项目需要的多回路变电站（所）与项目的距离、高压变低压的具体数值、是否需要开发商承担红线外的建设费用等）。 20 环保要求 项目所在城市及区域，对新建项目的环保（如对餐饮排烟的要求）是否有具体要求？相应的环保达标指标有哪些？是否处于航道管制区域、环评是否能通过？ 序号 项目 须落实内容 备注 21 节能要求 项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具体要求？相应的节能达标指标有哪些？ 22 施工额外措施费 紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑？是否有合理的施工距离？是否将发生额外的施工保护措施费（如有请给予评估）。地块周边类似项目的地勘资料显示：是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐