拆迁评估方法及参数12.05.02.docVIP

拆(搬)迁评估项目评估方法及取费参数 PAGE PAGE 19 福州市财政投资评审中心 福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数 （仅供内部使用） 福州市财政投资评审中心 二○一二年五月二日 为规范福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估计价，根据几年来的评估实践经验，参考《资产评估常用方法与参数手册》（2011）及相关的评估规范，并征求了协助评估单位的意见，中心归纳拟定了《福州市政府建设项目土地征收涉及地面物资产征收补偿费的评估方法及取费参数》，供各协助评估机构和估价人员使用。 建构筑物及二次装修工程征收补偿费评估方法及取费参数 一、评估方法：成本法 (一)房屋、构筑物 房屋、构筑物评估值=重置成本×成新率 1、重置成本的计算： 重置成本=开发成本+管理费用+资金成本+开发利润 (1)开发成本=建筑安装工程费+勘察设计和前期工程费+其他工程费 ①建筑安装工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算。 ②前期工程费删除“勘察设计“ 删除“勘察设计“的提法，均以前期工程费概括 ③其他工程费：包括工程监理费、竣工验收费、白蚁常规防治费等，取费按建安造价的3-5%。项目重置成本50万元以下的项目删除取费依据，并将计费的最低标准从重置成本100万以下改为50万以下，如简易房屋、棚、构筑物不计该项费用（堤坝、桥梁等除外）。 删除取费依据，并将计费的最低标准从重置成本100万以下改为50万以下 (2)管理费用：按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取开发成本的1.5%。 (3)资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。 (4)开发利润：取直接成本利润率5%，利润=（①+ = 2 \* GB3 ②+ = 3 \* GB3 ③）×5%。 2、成新率的计算 采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘成新率有严重瑕痴，如严重不均匀沉降，主体结构断裂等，可根据实际状况调整）。 无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算成新率。 (1)现场查勘打分法：根据现场查勘的实际状况，对评估对象的结构（基础、构件、墙体等）、装修（门窗、墙面等）、配套设备（水、电等）分别打分，按所占权重计算成新率。 (2)年限法成新率=[1-(1-R)t/n]×100% R：为残值率 t：为已使用年限 n：为经济使用年限 备注：无产权的房屋建筑物按重置价乘以成新率后7折计算拆迁补偿费。 文件依据： = 1 \* GB3 ①市政府专题会议纪要《关于市领导检查社会保障房项目建设的会议纪要》（[2007]154号）； = 2 \* GB3 ②市政府专题会议纪要《关于研究在建高速公路项目征迁和建设问题的会议纪要》（[2010]317号）； = 3 \* GB3 ③关于印发《福州市城市房屋拆迁货币补偿及产权调换价格指导意见》的通知（榕房[2009]23号） (二)房屋二次装修 1、重置成本的计算： 重置成本=建安工程费+勘察设计费+工程监理费+管理费用+资金成本+开发利润 ①建安工程费：根据现行的工程计价定额、相关调价文件、评估基准日信息价计算，套用福州市场通用的工程计价软件计算，定额外的项目可通过市场询价的方式计算。 = 2 \* GB3 ②勘察设计费：根据国家计委、建设部《工程勘察设计收费管理规定的通知》计价格[2002]10号文件，按评估对象装饰装修复杂程度，按建安工程费的3-5%计算。 ③工程监理费：根据福建省物价局闽价[2001](房字69号)、福建省物价局闽价[2002](房字572号)，工程监理费取2-3%，项目重置成本30万元以下的项目不计该项费用。 = 4 \* GB3 ④管理费：按财政部财建[2002]394号文，根据评估对象整体规模、整体工期等，取建安工程费、勘察设计费、工程监理费之和的1.5%。 = 5 \* GB3 ⑤资金成本：按工程整体工期以基准日贷款利率计算，建设期在半年内的不计此项。 = 6 \* GB3 ⑥利润：取直接成本利润率5%，利润=（①+ = 2 \* GB3 ②+ = 3 \* GB3 ③）×5%。 2、成新率的计算 采用理论成新率（年限法成新率）和现场查勘成新率综合确定评估对象的成新率。（理论成新率与现场查勘成新率的权重一般按理论成新率40%，现场查勘成新率60%计算，若现场查勘有严重瑕痴，可根据实际状况调整）。 无法取得建成时间的，或超过经济使用年限的采用现场查勘打分法计算成新率。