地铁地下商业经营策略商业.docxVIP

目 录 第一章 深圳市商业物业分析 ___________________________ 2 一、深圳市商用物业总体供求状况 _________________________________________ 2 二、深圳市整体商业市场环境分析 _________________________________________ 7 第二章 地下商业经营策略 _____________________________ 15 一、站厅零星商业经营策略 ______________________________________________ 15 二、地铁站厅商场物业经营策略分析 ______________________________________ 21 1、大剧院站厅商场___________________________________________________________ 21 2、世界之窗站厅商场_________________________________________________________ 27 3、会展中心站厅商业区_______________________________________________________ 33 4、罗湖站厅商业区___________________________________________________________ 39 三、地下商业街经营策略 ________________________________________________ 41 1、、岗会间地下商业街________________________________________________________ 41 2、市民中心站地下商城_______________________________________________________ 47 四、地铁沿线商业经营模式 ______________________________________________ 51 五、招商策略建议 ______________________________________________________ 53 1、招商原则_________________________________________________________________ 53 2、招商步骤及目标___________________________________________________________ 54 六、价格策略以及初步预算 ______________________________________________ 57 七、广告推广策略 ______________________________________________________ 59 1 第一章 深圳市商业物业分析 一、深圳市商用物业总体供求状况 与房地产市场的成熟发展相适应，近年来深圳市整体商用物业市场也发展平 稳，并在发展商和投资者的信心支持下，呈现出供需两旺的局面。但是，随着 竞争的加剧以及深圳商圈格局的变化，总体市场发展并不平衡，压力也正逐步 显现。 1．供需趋衡，总体走势向好 2003 年 1-5 月，全市共销售商铺 2191 个，总面积 15.43 万平方米，销售金额 19.21 亿元，均价为 12445 元/平方米；2002 年,深圳市商业用房施工面积 224.5 万平方米，同比下降了 7%；在供求结构上进一步趋于平衡。 这也反映出随着深圳经济的不断发展及居民个人投资意识的增强，商铺投资 持续升温，深圳的商用物业市场正步入一个整体交投活跃期，并在理性中趋向 成熟发展。 300 245.46 230 240.43 224.5 250 200 180.07 150 100 50 0 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 图 深圳市历年商业用房施工面积（单位：万平方米） 2 30 25 20 15 21.23 27.4 26.2 26.32 27.4 10 19.85 5 0 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 图 深圳市历年商业用房销售面积（单位：万平方米） 2．空置下降，宏观调控见效 深圳商用物业市场在历经 1998、1999 年的低迷期后，迅速回升，近两年的投 资额、新开工量都有大幅度增长，但销售量则因区域差异而表现得起伏较大。 政府及相关部门采取了积极的调控措施，在销售方面，推出港人可申办个体营 业执照等利好政策支持；在土地供应方面，则采取强化手段，努力扭转商业用 房市场供过于求的现象，取得了较好的成效。据深圳市