投融资模式与三大城市开发模式.pdfVIP

城市开发模式 政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作， 从社会筹集资金。 TOD （Transit-Oriented Development ）作为一种源自城市规 划的城市经营方式， 已经被西方国家的城市政府广为采用。 所谓 TOD ，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在 规划发展区 域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施 （主要是交通基础设施） 的建设、 引导、开发，实现土地的增值。 政府 基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完 善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本 （赵燕菁，5667 ）。 TOD 模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只 要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行 TOD 的先 期投入，其成功的可能性和回报 率要远远超过现有建成区内的 “熟地”。基于 TOD 模式的城市规划与建设是一种全新的概念， 最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设 时序。 SOD （Service-Oriented Development ）是近年来我国城市规 划与建设中产生的一种新方式。所谓 SOD，就是通过社会服务 设施建设引导的开发模式， 即城市 政府利用行政垄断权的优势， 通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移， 使新开发地区的 1 市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从 而同时 获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经 典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地， 而率先进入新区， 实现了城市功能转移、 空间疏解与优化、政府财政状况改善等 多重目标。此外还需要指出的是， SOD 尤其是以政府为核心的 行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应 和心理预期效应， 是无法衡量的。 AOD （Anticipation-Oriented Development ）即规划理性预期 引导的开发模式， 这是一种城市规划—城市经营整合概念， 是一 种城市经营的新手段。如果说， TOD 是政府利用垄断规划信息 带来的优势而进行城市经营。 AOD 则是政府充分利用发布规划 信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发 布某些地区 的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的 相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛 围，以便于政府在最为适合 的时机，以较小的投入即可实现原 先的规划建设意图。例如，在“杭州城市发展概念规划中”，针 对未来远期要形成的 CBD 地区，就提出导入 AOD 的概念：在 钱江新城南岸 （未来CBD 核心区） 以低廉的土地价格预征土地， 并向社会明确发布政府未来的规划意图信息， 以形成强大的社会 心理预期，引导 开发商在周边地区进行相应的开发，促使 CBD 所需的配套环境和氛围尽快形成。