东城商业项目分析.docVIP

市场分析 1、2008年-2020年《珠三角地区改革发展规划纲要》出台，清远首次被纳入珠三角“9+1”市整体规划，09年11月广东省政府为清远提出三个新定位“大广州卫星城市、环珠三角高端产业成长新区、华南宜居名城” 2、清远成为“大广州的卫星城市”的明显优势是交通：武广铁路通车，广清轻轨、广清高速公路扩建，广洛高速公路、京珠高速公路、佛清从高速、二广高速公路等。水路：水利枢纽工程和北江航道整治。航路：白云机场离清远市区60多公里，40分钟可抵达国际机场，因此使清远一跃成为纳入大广州、珠三角的一部份，加大对清远的认同感； 3、计划投资200亿元的“金谷科学城”占地1.5万亩，落户东城区域，计划在五年内完工，“金谷科学城”的规划建设，推动着清远成为高新技术产业、先进技术业一体的国际生态宜居城市； 4、随着清远城市“东扩南拓西进”、“三圈四带”政策加速发展，2010年清远GDP超千亿元大关，经济发展迅猛，连续7年经济发展速度在全国地级市中夺魁，清远已经成为泛珠三角不可忽视的一员； 5、清远北江正在建设水利枢纽工程，蓄水打造凤城湖，北江水位将达10米，到时一河两岸的江景楼盘和土地升值空间将进一步提升。清远还大力推动北江、滨江、笔架河两岸、大燕湖、飞来湖等建设，铸造“三江三湖”城市绿色骨架，彰显清远作为“湖城”和山水园林城市的特色水利枢纽工程建成后。 6、2010年清城区实现生产总值300亿元,同比增长25%；地方财政一般预算收入10亿元,增长44%；全社会固定资产投资268亿元,增长30%。完成房地产投资55亿元,增长56.1%；完成商品房销售额65.2亿元,增长45.1%，连续5年全市第一。 7、2010年全年商品房销售面积326.63万平方米，同比增加41.9%，其中市区184.8万平方米，同比增加58.95%；商品房销售额112.98亿元，同比增加97.9%，其中市区73.90亿元，同比增加119.16%；市区商品房成交均价为4800元/㎡，与2009年同比增长11.7%。 8、2010年清城商品房销售面积70.7万平方米，同比增长12%，销售金额为30.7亿元，同比增长9%，销售套数为6500套，同比增长8%，清城区商品房成交均价为4800元/㎡，与2009年同比增长11.4%，清城2010年商品房销售率占全市21.6%，商品销售金额占全市的27%。 9、本区域东城御峰的销售情况一片火红，开盘均价3800元/㎡，目前4000元/㎡。 10、飞来湖公园总投资7亿元，本项目离建设中的飞来湖公园距离500米左右，随着该公园的建设日渐完善，该区域将成为市中心环境最好的区块。 11、本区块的未来发展，有保利集团在对面征地2000余亩，旅游大道年低开始动工等有利于本区块的发展（旅游大道就在地块左边），加上广州、佛山等一二线城市的限购，势必让大批的投资客拥入清远。 12、东城新区建设成江北片区宜居、宜商的中心区域，该工程被市政府列为“十个一批”重点建设项目之一，总规划用地面积约6076亩，总投资约 10亿元。 13、东城街通过“四个全力以赴”对该区域进行全力改造，约投入资金为1.5亿元，2010年年底基本完成全部的改造。 优缺点分析 优点 1、土地位于环城北路边上，又是清远“东扩”的首站，随着旅游大道的动工，本区域的交通网络十分便利，并拉近市中心距离。 2、土地方正，好规划，使用率高、商铺价值大。 3、东城区先后有几个大型房地产项目在东城落户，如：金碧湾花园、锦江豪苑、阳光嘉园、加洲花园、东城御峰、黄金海岸、奥园别墅等，销售一片火爆，市民对该区域已形成追捧形势。 4、周边的生活配套在逐渐完善起来，未来的2—3年基本可以形成一个新商圈，未来的房地产价值不可预计。 5、作为市区的房价在均价以上5000元/㎡左右，而本项目预计销售预计销售均价在4000元/㎡—4500元/㎡左右，具有非常诱人的性价比。 6、多个大型楼盘先后的进驻、开发，使本区域房地产开发已经形成一定的规模，使此地段楼价将不断高走。 7、地块不大也不小，刚好打造一个精品小区。 8、由于保利集团在本项目对面征地2000余亩，势必造成周边的村民进城搬迁大运动。 缺点 1、政策对清远目前房地产市场有一定的影响。 2、本项目所在地是一个开发新区，生活配套还不完善。 项目成本及利润分析 一、项目概况： 1、项目位置：清远市东城 2、占地面积：28620㎡ 3、土地使用权类型：出让 4、地号：B20002※1 二、假设项目规划技术经济指标 假设项目的容积率为4，建筑密度为25% 序号 项目 单位 数值 1 用地面积 ㎡ 28620 2 建筑占地面积 ㎡ 7155 3 总建筑面积 ㎡ 153480 4 计容积率建筑面积 ㎡ 114480 其 中 商业（返还） ㎡ 21465 住宅 ㎡ 93015