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东方明珠项目营销方案 东方明珠销售中心 2011-6-1 一、中国房地产市场走势： 2011年国内市场政策分析 1、销售监管系统提升：上海市房屋土地资源管理局出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，指出：一、严格商品住房预售许可管理。按照《关于进一步加强本市商品房销售监管工作的通知》（沪房地资交〔2007〕450号）关于预售许可最低规模的规定，建筑面积小于3万平方米的商品住房项目必须一次性申请预售；超过3万平方米、确需分批预售的，每次申请预售的建筑面积不得低于3万平方米。 2、土地开发限制：财政部、国土部等５部门发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》称，今后在土地出让中，首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的５０％，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。 　　通知还规定，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款（租金）应当一次全部缴清，不得分期缴纳。 3、个人购买商品房限制政策：1月26日，国务院常务会议推出八条房地产调控措施，限购是重中之重。接着，青岛、北京、上海等地先后出台“ 限购令”细则。重庆、上海 房产税试点一月有余，限购政策在全国30多个城市也已陆续出台，主要城市的成交量回落，但房价仍未发生转折性的变化。 其中，北京版“限购令”被称为“史上最严厉”的限购，对拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，以及无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京市户籍居民家庭，均采取了暂停在北京市向其出售房屋。 4、个人购买资金政策：二套房贷政策收紧，对于楼市买家已经产生一些心理影响。业内人士透露，采用贷款方式的购房者中，目前大约有5%的购房者放弃贷款，改以一次性方式购房。 5、银行信贷已收缩，开发商很难拿到开发贷款 　虽然央行暂未叫停房地产开发贷，但是一家银行金融业务部人士表示，目前信贷收缩，银行没有钱贷给开发商。部分银行已经暂停了个人住房贷款，即便是首套房，获得贷款的难度也大大增加。 6、开发商对于房地产新政应对措施 房地产调控“满月”，全国楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。 市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。 （二）受政策影响一线城市的不同反应： 数据显示，4月份全国重点城市商品房成交均价有放缓趋势，全国重点城市中4月住宅成交量同比去年下跌占比为92.31%，环比今年3月下跌占比为48.57%，全国重点城市4月住宅成交均价同比去年4月上涨占比为84.62%。链家地产的统计也显示，第三轮调控之后无论是新房项目还是 二手房的签约率均明显下降，尤其是四月份新房项目签约率为45%，而一月份则签约将近80%，签约率下降了一半；二手房签约率则从75%下降到27%左右。 主要城市 3月份政策 3月份动态 4月份政策 4月份动态 北京 1、两会看点：房产调控常态化楼市有望回归理性； 2011年3月北京市商品住宅销售5743套，成交面积59.26万平方米，环比上涨39.18% 1、发改委：十二五将实现保障房覆盖率达20%； 2011年1-4月北京市商品住宅总成交面积251.23万平方米，同比10年下跌38.37% 上海 2、两会约束性指标城镇保障房建设完成3600万套； 2011年3月上海市商品住宅成交11445套，成交面积112.01万平方米，环比大涨114.90%，均价13806元/平方米，环比下滑7.57% 2、住建部:4月6日起个人住房公积金存贷款利率上调； 3、4月6日起上调存贷款基准利率0.25个百分点； 4、5月1日起商品房销售须明码标价 2均价114390元/平方米，环比上涨4.23%。2011年1-4月上海市商品住宅总成交面积433.22万平方米，同比2010年下跌5.69%。 天津 3、存款准备金率创历史新高； 2011年3月天津市商品住宅成交6286套，成交面积62.02万平方米，环比下降40.41%，均价8326元/平方米，环比下跌6.17% 　 2均价9707元/平方米，环比上涨16.59%。2011年1-4月天津市商品住宅总成交面积297.32万平方米，同比2010年下跌7.17%。 深圳 4、5月1日起商品房销售须明码标价 2011年3月深圳市商品住宅成交2666套，成交面积22.82万平方米，环比上涨49.87%，均价19424元/平方米，环比下跌5.65% 　 均价20189元/平方米，环比上涨3.94%。