拍卖买受人的合同解除权与承租人的优先购买权——对一起拍卖合同纠纷案的分析.docVIP

拍卖买受人的合同解除权与承租人的优先购买权——对一起拍卖合同纠纷案的分析 第28卷第3期 2006年6月 重庆建筑大学 JournalofChongqingJianzhuUniversity Vo1.28No.3 Jun.2oo6 拍卖买受人的合同解除权与承租人的优先购买权 —— 对一起拍卖合同纠纷案的分析 张舫,赵青 (重庆大学法学院,重庆400045) 摘要:在房屋拍卖中经常遇到两个问题:一是如果买受人未能取得标的房屋的所有权,应该向谁主张权 利;二是承租人能否行使优先购买权.在拍卖中,用代理,行纪,居间来说明委托人,拍卖人,买受人的关 系,既与拍卖实践不符,也无法解释《拍卖法》第40条规定;三者的关系应按《合同法》规定的隐名代理 来处理.根据法解释学原理,在拍卖中,承租人的优先购买权应作限缩解释,即承租人不应享有优先购 买权. 关键词:拍卖关系;隐名代理;优先购买权 中图分类号:DF525文献标识码:A文章编号:1006—7329(2006)03—0127—05 TheBuyerCancellationClaimandtheTenantPriorityClaiminAuction —— AnalyzingtheDisputesinAnAuctionCase ZHANGFang,ZHAOQing (SchoolofLaw,ChongqingUniversity,Chongqing400045,P.R.China) Abstract:Twoproblemsoftenappearinestateauction.ThefirstiStowhomthebuyerCanclaimcancellationofthecon— tract,ifhecantgettheestate.Thesecondiswhetherthetenantcanstillclaimhisprioritytotheestate.Inauction,we cantusetheprincipleofagency,fiduciaryandmediationtoexplaintherelationsamongclient,auctioneerandbuyer, becauseitdoesntaccordwiththeauctionpracticesandtheActionLawsection40.TheundisclosedagencyinContract Lawmaybeanadaptexplanationtotherelations.Accordingtothelawhermeneutic,weshouldna~owthescopesofthe tenantpriorityandexcludeitfromauction. Keywords:relationsinauction;undisclosedagency;priority 1案情介绍 2004年10月,某资产管理公司重庆办事处(以下 简称资产管理公司)委托重庆某拍卖有限公司(以 下简称拍卖公司)拍卖位于重庆某镇9幢房屋的所有 权及房屋的租赁收益权(该房屋已经出租给某贸易公 司,租赁期限至2004年11月19日).王某见到拍卖 公司在重庆某报上的拍卖公告后,办理了相关手续, 2004年10月18日,王某参加了拍卖会,以390万元拍 得标的物(其中房屋所有权257万元,租赁收益债权 133万元),并签订了《拍卖成交确认书》.成交后,王 某支付了全部价款.但拍卖公司迟迟未能交付王某相 应的原始凭证,租赁合同原件等.经王某多次催告后, 拍卖公司告知王某,因资产管理公司明确表示拒绝履 行义务,此合同已无法履行.王某遂向拍卖公司发出 通知,声明若拍卖公司在合理期限内仍未履行,将依法 解除合同,拍卖公司一直无法向王某交付相关权利证 书,王某也无法变更权属登记.2005年3月,王某以 拍卖公司为被告,向法院提起诉讼,诉讼请求为:(1) 请求被告交付九问房屋的所有权.(2)解除房屋租赁 收益权买卖合同,返还133万元的租赁收益债权的成 交款. 不久,承租人某贸易公司向法院提起诉讼,以行使 承租人的优先购买权为由,请求法院判决该9问房屋 买卖合同无效.对于该案,有两个核心问题需要探讨: 1)王某应以谁为被告主张权利. }收稿日期:2005—10—20 作者简介:张舫(1965一),男,辽宁沈阳人,副教授,博士,主要从事商法研究. 128重庆建筑大学28卷 2)承租人可否主张优先购买权. 上述两个问题是房屋拍卖中经常遇到的问题,学 者间认识也不一致,下面笔者从拍卖当事人法律关系 和法解释学人手分别对其进行分析.希望对裁判中处 理该类纠纷有所助益. 2《拍卖法》的规定与拍卖当事人法律关系 《拍卖法》第24条规定,拍卖成交后,拍卖人