2011年岳阳房地产市场销售个案分析.docxVIP

岳阳房地产市场销售个案分析 本次市场调查，设计了岳阳市内各主要在售楼盘，下面我们将根据这些楼盘 所在的区域将岳阳市区分为若干版块，以版块为单位对这些楼盘进行介绍分析。 一、城东新区版块（含珍珠山版块）——岳阳城市的新中心区域分析： 城东新区版块是岳阳城市中心东移的承载体，区域内有珍珠山公园及在建的 王家河风光带，自然环境优美；岳阳大道及巴陵大道两条交通主干横贯岳阳市区， 国道、京珠高速、武广高速连通各省市，交通便利；市人大、市政协、市房产局等党政机关陆续迁移至此，使其逐渐成为岳阳新的政治中心；区域内有岳阳市一医院、岳阳市二医院、第十五中学、弘毅中学、北港小学、东城小学等市政配套，未来随着城市基础设施及市政配套的不断完善，居民生活将更加便利，版块升值潜力巨大。 热门楼盘： 滨水·新境界、凯旋城、香缇半岛、金石花园、港岳豪庭、东郡首府、日东名苑、湘沪湘城、湘岳兰庭等、巴陵壹号等。 个案分析： 案 名：巴陵壹号 1 期 1 地理位置：岳阳市巴陵东路华日汽车城院内。 开 发 商：财信华日置业有限公司 占 地：18 亩 总 建：约 8 万㎡ 建筑类型：高层 面积配比： 套型 面积 套数 比例 备注 一房一厅 46.3—48.3 ㎡ 208 户 33.3% 高层 三房两厅 118.6 ㎡ 208 户 33.3% 高层 三房两厅 129.5 ㎡ 104 户 16.7% 高层 三房两厅 139.6 ㎡ 104 户 16.7% 高层 成交均价：3421 元/㎡ 近期均价：3707 元/㎡ 单价范围：3008—3939 元/㎡ 可售套数：312 户 已售套数：265 户 销 售 率：85% 物 业 费：/ 客源客层： 1、长炼、岳化职工（占总购房人数比例近 30%）； 2、项目周边居民及私营业主（华日汽车城）； 3、华容籍在岳阳经商客户； 4、岳阳籍在外经商、务工回乡置业客户； 5、湘阴、汨罗等地客户（经巴陵大道返乡路过项目）； 6、开发商关系客户。 开盘时间：2010.11.28 项目简析： 优势： 1、项目紧邻巴陵大道，交通便利； 2、项目位于东城区，临近市中心，地段好，升值潜力大； 2 3、主力户型面积紧凑，经济实惠，性价比高； 4、开盘时机较好（2010 年底市场需求旺盛，市场存量少，项目抓住有利时机， 开盘上市，对销售起到很大的推动作用）。 劣势： 1、项目紧邻交通干道，人车流量大，空气及噪音污染大，不利于居家； 2、项目体量小，缺乏小区环境，内部绿化、康乐配套差，整体品质不高； 3、项目户型产品比较单一（只有一房和三房户型），不利于满足客户的差异化需 求。 4、项目层高较低（2.85m），给业主今后的使用带来一定不便； 5、项目周边 500 米内缺乏超市、学校、银行等生活配套。 小结： 1、操盘： 1）开发商聘请比较专业的营销代理公司操盘，为项目的成功销售打下良好基础； 2）项目一期有 312 套房源，在开盘前，共办理 800 张 VIP 卡，积累了大量的意 向客户，为项目的开盘热销做好准备工作； 3）项目定价适中（起价 3008 元/㎡），销售价格与市场总体价格水平相差不大， 容易被市场接受。 2、产品 1）项目一房及三房主力户型户型紧凑，面积较小，经济实惠； 2）户型配比比较科学，针对项目所在地段以自住型需求为主的特点，将项目近 7 城户型设计为三房户型（自住型），剩余 3 成户型为一房户型（投资兼自住）； 3）户型设计较好，功能房布局及面积比例较为合理，每种户型都配备入户花园， 经济实惠。 3、地段 1）项目紧邻巴陵大道，去往市中心及城外都非常方便； 2）项目位于东城区，靠近市区中心，具有较大的升值潜力。 4、时机 项目于 2010 年底上市销售，当时市场需求旺盛，市场存量少，同期同地段 无其他竞争项目开盘销售。项目在此时开盘，既避免了与竞争对手的碰撞，又抓 3 住了市场大量的需求。 综上所述，巴陵壹号 1 期在开盘前期做好充分准备，积累大量有效客户，发 挥项目“性价比”和“地段升值潜力”的优势，抓住有利时机上市，最终取得了 销售的成功。 案 名：湘岳兰庭 1 期 地理位置：巴陵中路琵琶王立交桥西北角。 开 发 商：岳阳东辉房地产开发有限公司 占 地：20435 ㎡ 总 建：59445.83 ㎡ 住宅部分 建筑类型：高层 面积配比： 套型 面积 套数 比例 备注 一房一厅 42.24—64.78 ㎡ 152 户 32% 高层 两房两厅 76.06—95.29 ㎡ 153 户 32% 高层 三房两厅 102.25—120.37 ㎡ 119 户 25% 高层 四房两厅 104.41—134.60 ㎡ 51 户 11% 高层 成交均价：3473 元/㎡ 近期均价：3703 元/㎡ 单价范围：3098—3858 元/㎡ 可售套数：47