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（四)物业服务费的缴纳和督促 1、非业主使用人的交费责任。 2、未交付房屋的交费主体。 3、业主委员会对欠费业主的督促义务。 （五）代收代交费用 一、物业服务合同 二、前期物业服务合同 三、物业管理企业的义务 四、物业管理企业的责任 第三节 物业服务合同 物业服务合同属于民事合同的范畴。业主和物业管理企业之间是平等的民事主体的关系，不存在领导与被领导、管理者与被管理者的关系。 物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型。 根据不同物业管理阶段和不同签约主体，现实存在两种物业服务合同。 1、前期物业服务合同 由建设单位选聘物业管理企业所签订的物业服务合同。 2、物业服务合同 由业主或业主大会与物业管理企业所签订的合同。 物业服务合同应当具备以下主要内容： 1、物业管理事项。 2、物业服务质量。 3、物业服务费用。 4、双方的权利义务。 5、专项维修资金的管理与使用。 6、物业管理用房。 7、合同期限。 8、违约责任。 一、物业服务合同（AAA） 物业服务合同除需明确以上八项内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其它条款，如：合同生效的条件、解除合同的损失赔偿、免责条款约定、合同履行争议的解决方式等。 二、前期物业服务合同(AAA) （一）前期物业服务合同的特征 前期物业服务合同的特征： 1、前期物业服务合同具有过渡性。 2、前期物业服务合同由建设单位和物业管 理企业签订。 3、前期物业服务合同是要式合同。 （二）前期物业服务合同的时效 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 （三）前期物业服务合同的主要内容 前期物业服务合同应包括的以下内容： 1、合同当事人与物业的基本情况。 2、物业服务内容与质量。 3、物业服务收费方式。 4、物业经营管理活动的内容。 5、物业的承接查验。 6、物业的使用与维护。 7、专项维修资金。 8、违约责任。 9、其它事项。 三、物业管理企业的义务(BAA) （一）物业管理企业维护物业管理区域秩序的义务 1、业主违反物业管理区域秩序主要表现 2、维护物业管理区域秩序的主要方式 （1）履行告知义务 （2）履行制止义务 （3）履行报告义务 3、业主违反物业管理秩序的法律责任 （二）物业管理区域的安全防范协助义务 1、物业管理企业在安全事故中的义务 物业管理企业在安全事故中的义务： （1）发生安全事故时要立即采取应急措施，避 免扩大损失。 （2）及时向有关行政管理部门报告事故。 （3）协助做好救助工作。 四、物业管理企业的责任（--AA） 对不履行合同约定，造成业主人身和财产损害的，物业管理企业应承担相应的合同责任，而非法定责任。 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任有一个前提条件，就是物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为。 物业管理企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。 “依法”主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及条例等法律、法规的规定。 所谓“相应”有两层意思： 1、根据不同情况，承担不同类型的责任。 2、根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。 第四节 物业使用与维护 一、公共建筑和公共设施规划用途不得 擅自改变 二、物业管理区域内的道路场地不得擅 自占用与挖掘 三、公用事业单位应当依法履行相关管 线和设施设备的维修养护责任 四、业主装饰装修房屋应当依法规范 五、利用物业共用部位、共用设施设备 经营应当遵守有关规定 一、公共建筑和公共设施规划用途不 得擅自改变 业主大会、业主委员会、业主和物业管理企业都不得擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和共有设施用途。因原规划设计不合理或实际需要，存在确需改变公共建筑和共有设施用途的客观情况的，当事人必须依照法律程序进行，通过向规划部门提出申请，经规划部门批准后方可实施。 二、物业管理区域内的道路场地不 得擅自占用与挖掘 当事业主只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。 三、利用物业共用部位、共用设施设 备经营应当遵守有关规定（CAA） 《条例》关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营主要有三方面的规定： 1、原则规定了物业共用部位、共用