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2010 年朝阳区东坝区域市场调研报告 市场调研部分 1.1 周边住宅环境分析 1.1.1 周边住宅现状 目前东坝地区，包括一部分民房在内的所有违建、临建、破厂房、猪 圈、温室、小棚子等建筑都已拆迁，区域内陆续建成奥林匹克花园及首开 常青藤两项高档住宅项目，且超大型保障性住房项目也已陆续建设完毕并 入住。 首开?常青藤 首开?常青藤主要有四种产品形式：别为 5 层院景洋房、6 层情景洋房、 9 层观景洋房和 loft 幻景洋房。社区会所、独立商业、社区底商为本项目提供运动健康、餐饮购物、娱乐休闲配套设施，小学、幼儿园为本项目提供教育配套设施。占地面积 37.62 万平米，建筑面积 44.62 万平米，绿化率 30%，容积率：1.2，项目开盘时均价 10000 元/平米，现在销售均价 28000 元/平米。 北京奥林匹克花园 总占地面积约 86 万平米。 低容积率，自然错落式布局，形成适意的居住环境，40％高绿化率 ，以低层阳光电梯洋房为主要产品，户户朝南，户户名牌精装修。社区入口处的大型专业运动城， 1.4 万平方米大型体育馆，按比赛标准设置 8 大场馆、13 大功能区，涵盖游泳池、健身房、网球场、壁球馆、乒乓球场、篮球馆等各项运动场馆与设施。项目 2003 年开盘时均 5600 元/平米，现在销售均价 25000 元/平米。 金泰丽富嘉园 金泰丽富嘉园(东坝人保家园) 占地面积 46 万平方米，建筑面积 22 万平方米。5956 套住房，经适房 4428 套，廉租房 576 套，其余为农民搬迁房。小区还将配建一个 8 班的幼儿园，18 班的小学。 朝阳新城 1 朝阳新城是北京东区最大的经济适用房社区，占地面积 156 万平方米， 建筑面积 170 万平方米，一期约 37 万平方米，社区环境优美，自然与人文 环境相融合，住宅内部引入崭新的多种功能形态，适宜的建筑高度及建筑 体量，保证高质量的生活品质。 东坝驹子房经济适用房项目 由朝开公司负责开发建设，位于东坝边缘集团南区中南部，总占地面 29.2 公顷，规划建设用地面积 19.77 公顷，拟建住宅规模约 46 万平方米，可安置居民约 5700 户，主要为金盏金融后台服务园区拆迁及东坝城市化改造提供拆迁安置用房，对推进东坝地区的城市化进程，推动周边区域经济发展具有重要意义。 1.1.2 人口统计 东坝乡现有人口 2.5 万，经过近几年拆迁后商品房和经济适用房的开工建设，区域内现总常驻人口约 13 万人，随着区域内商品房和经济适用房的完工，新建社区配套的不断完善，人口数量还会陆续增加，入住人口素质也将逐渐提升。 社区 楼盘名称 户数 现有人数（人） 备注 未全部入住，最新 首开常青藤 3400 10200 一期于 2011 年入 社区一 住 奥林匹克花园 4400 13200 未全部入住 金泰丽富嘉园 5956 17868 未入住 社区二 朝阳新城 3700 11000 共 170 万平米，未 全部入住 东坝家园 1430 4000 康静里1社区 892 2500 康静里2社区 900 2520 红松园社区 714 2000 东风村大街社区 674 1887 2 社区 楼盘名称 户数 现有人数（人） 备注 铁十六局社区 1070 3000 北岗子村 300 840 南岗子村 200 560 南洼子村 200 560 单店村 254 711 社区三 北京好漾 2400 7200 西北门村 785 2200 后街村 785 2200 东风村 1040 3000 驹子房村 360 1008 社区四 高杨树社区 1071 3000 康各庄村 350 980 三岔河村 385 1078 七棵树经济适用房 2009 年 3 月开始 预计会有 5000 户， 建设 15000 人 社区五 2008 年 12 月开工 驹子房经济适用房 5700 建设预计居住人 口在 17100 人 社区六 姚家园西里社区 4658 12108 合计 41624 103620 新入住人口 32100 共计 135720 图 3.区域住宅人口统计 3 图 4.区域人口分布图 1.1.3 人口结构 抽取本案所处区域内北京奥林匹克花园住宅项目的业主情况来看，买 房人多数是用来居住而不是投资，大部分是初次置业者。还有一些业主在 市区内已有房产，但仍在东坝购买面积较大的户型，对于他们来说，东坝 由于交通、环境的优势，都打算将这里作为自己的永久性居所。 北京奥林匹克花园是已经入住七年的成熟的社区，业主整体素质高， 大部分是高学历高收入者。对娱乐，高档商品，休闲时尚物品消费购买力 非常强。 首开常青藤为低密度高档花园社区，目前售价 28000 万元/平米，今后 入住总人口将在 15000 人左右。因其定位中高端而赋予了入住人口