2013年上海花园大型社区项目营销策划报告58p销售推广策略.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 项目概况 本项目位于如皋市袁桥镇通城大道靠近G204交汇处，是连通袁桥镇与如皋城区的必经之路。 本项目占地116635平米，总建面积218213平米，其中商业面积22337平米。小区规划有多层、中高层及别墅产品，整体分三期开发建设。 本案一期总建面37773平米，其中商业10574平米。 项目SWOT分析 ※ 20万平大型米国际生活样板区； ※ 位居袁桥镇进城直通大道； ※ 袁桥镇第一批商业项目； ※ 价格洼地，投资潜力大； ※ 品质高，规划好； ※ 袁桥镇较小，本土需求量小； ※ 距离如皋市区有相当距离； ※ 尚未形成居住氛围； ※ 区域价值认可度低； ※ 生活水平提高,城镇化进城加快； ※ 市区房价高企为项目带来机会； ※ 价格洼地投资价值较明显； ※ 兼顾自住与投资多重属性； ※ 市民置业首选仍将是市区； ※ 首批启动，短期人气不足； ※ 投资价值较难获得普遍认同； ※ 房地产市场进入持续调控期。 S W O T 发展策略 针对本项目进行SWOT分析可知，本项目在今后的运作中应以“发挥优势、规避劣势、抓住机会、避免威胁”，作为项目指导原则，本案的发展策略如下： 1、从市场角度出发，以大规模、高品质、高附加值、高性价比形象赢得市场； 2、注重本案形象包装，提升项目文化品位，满足客户深层次需求； 3、立足当地需求，积极拓展南通、上海等外区域市场客户需求； 4、确立整盘定位、分步实施的思路，注意住宅与商业的互动营销； 5、紧跟市场节奏，锁定目标客群，集中火力推广，达到快速去化的目的； 6、时刻关注竞品及市场变动并及时调整策略； 项目定位 功能描述：满足城镇特殊群体居住、投资的需求，提升居住品质； 档次描述：高贵生活，区域中高端品质的大型社区，菁英名流汇聚之地； 客群描述：城乡成功私营业主、公务员自住、投资需求，市内外投资客群； 生活方式：享受高品质生活，热衷投资，追求“贵族式”生活情调； 说明：对本案来说，全案体量明显大于袁桥镇当地需求，所以需要积极拓展外部 客源，后期投资客会占相当比例。从市场的角度出发，一种高雅形象、高贵品位、 国际化生活的业态就是一种具有投资前景的业态。 产品定位综述 项目定位 结合项目开发进度及市场基本状况，不同阶段，我们的目标客群有所不同： 首先，一期目标客群定位以本土需求为主，主要为袁桥镇及如皋市为主； 其次，二、三期则需积极拓展外区域需求，将南通、上海等地市场需求导入。 他们对产品要求有共性： 品位要求高雅：客户希望通过入驻本案来改变原有生活方式，提升生活质量。 价格要求实惠：高贵不贵是客户所喜闻乐见的，轻松置业是共同的目标； 前景要求明确：住宅兼具投资保值增值的属性，本案位居袁桥镇直通市区的通城 大道一侧，未来升值前景值得期待； 目标客群分析 ：一是袁桥镇及周边乡镇公务员、教师、医生、私营业主、富裕村 民等；二是如皋、南通、上海等外地市投资客群。 目标客群定位分析 项目定位 传世建筑，国际生活。 六大产品支撑点： 20万平米国际生活样板区（建议广告包装、景观小品组团命名、建筑小品塑造等细节中融入海派建筑及国际生活精粹）； 传世建筑，国际生活（高品质规划及建筑质量是本案卖点支撑，百年建筑足以传世，建议宣传中可侧重导入这一买点）； 水景社区，华府天成（活水入园、亲水平台、音乐喷泉、滨河景观带等的亲水元素，足以营造一个诗意的休闲氛围）； 大型商业配套自成一体，便利生活无出其右（开放式社区商业配套可为业主今后带来诸多便利）； 近享离尘不离城的现代生活，坐拥袁桥优越教育资源（通城大道将直通如皋城区，区位优势突出，未来前景可期）。 配套安保等（物业、智能化等配套，公建配套等，是提升物业品质的重要部分）。 形象定位 项目定位 商业配套功能定位 本案 商业定位 档次：中高档 形象：家庭生活 主题：特色商业 功能：区域中心 目标：整个袁桥 业态：休闲、配套 本案位于通城大道、简箕路，与袁桥镇商业中心暂未连成片。袁桥镇现有商业以低端零售为主，尚缺乏娱乐休闲、餐饮等集中业态。 项目定位 业态规划 主题商业类（娱乐、餐饮、百货等）： 特色餐饮、休闲娱乐、中小型卖场、酒店、旅馆、影楼、网吧、茶坊。 辅助商业类（生活配套）： 银行、电信、面包坊、休闲浴场、美容美发、家电、五金建材、汽配汽修、 电动车、摩托车专卖、烟酒专卖、特产专卖等。 XX房产招商资源 咖啡类 商家 速食咖啡 星巴克 costa coffee 地方连锁 研磨时光 面包类 商家 面包 连锁 85°C 巴黎贝甜 喜来公社 面包新语 可颂坊 元祖 马哥波罗 冰淇淋 商家 冰淇淋 连锁 DQ 爱茜茜里 酷圣石