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万科股份有限公司 2008-2009 年财务报表分析 班级：07 级人 力资源管理 学号：270609108 姓名：李国春 万科企业股份有限公司 2008-2009 年财务报表分析 一、 背景分析 (一) 背景资料 公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 公司法定英文名称：CHINA VANKE CO.,LTD.（缩写为 VANKE） 公司法定代表人：王石 3. 公司注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼 C02 公司办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 4. 公司股票上市交易所：深圳证券交易所 股票简称：万科 A 股票代码：000002 (二) 股东构成 1. 股份总数：10,995,210,218 （股） 2. 截至 2009 年 12 月 31 日，公司共有股东 1,487,388 户（其中 A 股 1,446,970 户，B 股 40,418 户） 拥有公司股份前十名股东持股情况如下： 股东名称 股东性质 持股比例 持股总数 华润股份有限公司 国有法人 14.73% 1,619,094,766 中国人寿保险股份有限公司－分红－个人分红 其他 1.67% 184,121,543 -005L-FH002 深 刘元生 其他 1.22% 133,791,208 融通深证 100 指数证券投资基金 其他 0.91% 99,575,114 TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT. 外资股东 0.80% 87,455,642 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他 0.79% 87,047,066 金（易方证基（2009）947） HTHK/CMG FSGUFP-CMG FIRST STATE CHINA GROWTH 外资股东 0.75% 82,406,712 FD 博时第三产业成长股票证券投资基金 其他 0.73% 80,000,000 易方达深证 100 交易型开放式指数证券投资基 其他 0.67% 74,032,782 金（易方证基（2006）20） 博时新兴成长股票型证券投资基金 其他 0.64% 70,000,000 (三) 企业发展状况 万科企业股份有限公司，成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2009 年，已在 20 多个城市设立分公司。 万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势。至 2008 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从 2.07%提升到 2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。 2009 年公司实现营业收入 488.8 亿元，同比增长 19.2%，实现净利润 53.3 亿元，同比增长 32.1%。报告期内，公司销售额首次突破 600 亿元，实现销售面积 663.6 万平方米，销售金额 634.2 亿元，分别比 2008 年增长 19.1%和 32.5%。实现结算面积 605.2 万平方米，结算收入 483.2 亿元，同比分别增长 34.1%和 19.3%。 过去二十年，万科营业收入复合增长率为 31.4.%，净利润复合增长率为 36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球 200 家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业 200 强”、“亚洲最优 50 大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 (四) 行业状况 从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上实现了以产品为主题的产业化。由于竞争日趋激烈，房地产创新不再是简单的应用新技术，而是最大程度地发挥土地资源潜力，通过综合和优化市场因素满足消费者的需求。 中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产企业的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。 2009 年房地产业发展状况： 政府连续出台刺激政策，市场住房需求开始集中释放：2009年，全国商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长42.1%；商品房销售总额达43994.54亿元，同比增长75.5%，其中，商品住宅销售额38157.21亿元，同比增长80.0%。 房价强劲回升，各地区价格普遍上涨； 房地产企业投资增加，新开发土地