物业设备管理工作手册.docxVIP

物 业 设 备 管 理 工 作 手 册 （初 稿） 二 00 九年三月 KN-WX-001 房屋与设备接管验收程序 1.0 目的 通过对接管房屋与设备进行验收，验证其质量、安全性、各项功能指标与设计（规定要求）的符合性，并明确与施工单位的责任范围，以便更好地开展日后的管理工作，为广大业主（住户）提供满意服务。 2.0 适用范围 适用于管理处所有接管房屋与设备的交接验收管理工作。 3.0 职责和权限 3.1 管理处经理负责组织成立接管验收小组； 3.2 管理处经理负责接管验收的组织协调工作； 3.3 接管验收小组负责验收工作的具体实施； 3.4 管理处经理负责物业接管后涉及施工单位的工程事宜协调处理。 4.0 程序内容 4.1 接管验收的准备工作 4.1.1 管理处在接到接管验收通知后，管理处经理负责组织从管理处各部选定 人员，成立接管验收小组，指定小组组长，按专业分设土建组、机电设 备组、资料组。 4.1.2 在进行现场检查验收前，资料组应联系查验竣工资料，如竣工资料不齐 全，则应通知房地产工程部补齐资料，否则不能进行现场验收。 4.1.3 土建组在正式现场验收前，应到楼盘现场查验竣工情况，只有楼盘已经 综合验收合格、土建配套工程均已结束才能进行接管验收，否则应与房 地产工程部明确完工交验日期。 4.2 现场接管验收工作 4.2.1 在准备工作就绪后，由接管验收小组通知房地产工程部，约定具体验收时 间。 4.2.2 各专业验收组按专业分工，对楼盘进行检查验收，核实相关竣工资料，并 将检查结果记录在 KN- QR -WX -XXX《物业接管验收表》中。 1）土建组负责主体结构、设计功能、配套设施等土建及装饰部分的验收； 2）机电设备组负责机电设备、给排水、电气、消防等各系统的验收； 3）资料组负责一切工程资料的清点、交接工作。 4）检查的主要依据为设计资料、竣工资料、国标标准规范和相关法律法规。 4.3 验收问题的处理 4.3.1 验收结束，接管验收小组要与房地产工程部召开现场总结会，对《物业 接管验收表》中存在的问题进行汇总，与房地产工程部协商落实整改期 限，并要房地产工程部在 KN- QR -WX -XXX《物业接管验收表》中签字 确认。 4.3.2 如验收中发现的问题不影响接管，可与房地产工程部商定尾项接管，之 后按约定对尾项进行验收；如不具备接管条件，则另行安排验收，具体 参照前述条款执行。 4.3.3 验收小组组长负责将验收情况向管理处汇报。 4.4 物业接管后遗留尾项工程处理 管理处负责与房地产工程部接口，处理物业遗留工程、尾项工程。管理处 在工作中涉及到需与房地产工程部协商解决的事项，亦由管理处经理来协调处 理。 4.5 操作记录的保存 所有接管验收的操作记录，由接管验收小组资料组负责整理、分类，归档 管理，具体参照 KN- QR -WX -XXX《操作记录控制程序》执行。 5.0 房屋接管验收标准及检验办法 5.1 梁、柱、板主体 5.1.1 按图纸设计逐间检查，无变形、弓、剥落、开裂、倾斜、移位和非收缩 性的裂缝； 5.1.2 无钢筋外露； 5.2 顶棚 5.2.1 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无脱皮； 5.2.2 无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍； 5.3 墙面 5.3.1 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷，无面层剥落，无明显裂逢，无污渍； 5.3.2 块料（如磁砖）面层 A、 粘贴牢固，无缺棱掉角； B、 面层无裂纹、损伤、色泽一致； C、 对缝砂浆饱满，线条顺直。 5.3.3 对外墙面：无裂纹、起纱、麻面等缺陷，无渗水现象； 5.4 地（楼）面 5.4.1 毛地面：平整，无裂纹； 5.4.2 块料（如磁砖）面层： A、 粘贴牢固，无缺棱掉角； B、 面层无裂纹、损伤、色泽一致，对缝线条顺直； C、 对缝砂浆饱满，线条顺直； 5.4.3 水泥砂浆面层 抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂纹，雪起泡等缺陷 5.5.4 卫生间、厨房和前后阳台地面 A、 用小桶或塑料胶管向地面倒、冲水，观察水流向准确到地漏，不应 有积水倒泛水； B、 第二天到楼下检查楼面无渗漏； 5.5 门窗 5.5.1 开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现；目视零 配件装配齐全，位置准确，无翘曲变形。 5.5.2 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活； 5.5.3 木门油漆均匀观察门缝线条均匀，不掉角，无变形； 5.5.4 单指轻击玻璃安装牢固，无轻微晃动现象；玻璃胶缝实、玻璃面层无裂缝，无操作和无刮花痕迹； 5.5.5 电子对讲门 A、 开启灵活，通往器完好无损，通话清楚；B、 不锈钢门无刮花痕迹； 5.5.6 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹； 5.57 窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷；可选择以下检查方法： A、 关紧所