就业的空间分布与写字楼市场.PPT

上海 三、写字楼产品体系 4.1写字楼硬件设施 写字楼首要的硬件设施就是其外立面的设计，通过外立面就可以看出一个写字楼的等级，外立面的用材主要有石材，石材加玻璃，LOW-E玻璃幕墙为主。 目前市场上5A甲级写字楼常用的外立面已LOW-E中控镀膜隔音玻璃为主。 4.1 硬件配置外立面 4.1硬件配置车行大堂 车行大堂一般极少被设置，但是车行大堂的设置，可以让项目的品质感到大大的提升。 通过交通障碍物或围栏的设置实现人车分流。 根据项目的形象要求来考虑写字楼的大堂面积和高度 避免狭小的大堂面积和较低的高度给人造成压抑的感觉 要有强烈的空间感和舒适性 最低不低于5米 写字楼的档次越高大堂的高度就越高，大堂的面积越大。 4.1 硬件配置大堂 电梯作为除大堂外客户最关键的公共空间，选材同样也是十分的考究，大多数甲级写字楼建议采用高档大理石+不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 4.1 硬件配置电梯 4.1 硬件配置电梯 写字楼内主要以垂直电梯为主，一个写字楼内电梯的好坏除了以电梯品牌作为衡量以外，还以电梯速度作为衡量。 细节决定成败，洗手间的设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 卫生间的装修色调，采光色调与公共部分要求协调统一。 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室和化妆间。 4.1 硬件设置卫生间 公共导视牌也是一个写字楼不可缺的配置之一，这些都能为使用者带来实际的方便。 其要求： 指位明确 采用国际统一图标 材质商务感强 4.1 硬件设置公共导视系统 形象标识牌：主要用于展示企业形象，标示企业位置。 落地式分流标示牌：只要放置于大堂、广场或楼梯口及岔路口等人员比较密集的场所，起着指示和导向的作用。 楼层索引牌：用于标示楼层楼号，以便行人知道自己的楼层。 科室牌：标识房间的企业及部门名称。 功能标牌：只要包括温馨提示语、公共安全标识牌、洗手间指示牌、天气预报和日期提示标牌等。 4.1 硬件设置公共导视系统 写字楼物业服务的水平，是写字楼整体品质的一个重要因素。 4.2 软件配置物业服务 4.2 软件配置智能系统 无限通讯的全区覆盖 商务随时随地，无片刻耽误 五、写字楼未来的发展 Central University of Finance and Economics –Real Estate Economics * This is Cover page comp one * * * * * * * * * Real Estate Economics 第五讲 就业的空间分布与写字楼市场 就业市场的主要领域： 工业 写字楼  早期的城市—工商业在市中心 Why? 现代城市中工业的位置： 靠近高速公路； 靠近机场； 靠近码头； 靠近城区？（需要劳动力） 写字楼分布的分散化 工资与就业分散化的关系 次中心 工资对分散化的激励 CBD的企业付的工资比次级中心企业付的工资高，为什么？ 位于d5的工作人员: Empirical study of Wage gradient: Ilhanfeldt,(1992): Wage decreased by1% per mile. 就业分散化的好处： 交通成本下降； 土地租金下降；房价较低! 工资成本下降。 实证：和比较中心化的城市相比较，就业模式分散化的城市的交通费用更低。 就业分散化的反作用力： 城市中心的交通条件好； 劳动力非同质； 集聚的力量 规划限制 次级中心的形成 企业分散化的趋势 集聚效应： 同类企业集聚 互补性企业集聚 跳槽方便，招聘方便 基础设施齐全 规划的限制导致： 土地市场分割 地租曲线断裂。 二、写字楼市场 一、空置 空置反映的是供给与需求相互作用的结果。 空置量 指某时点未被占用的房地产数量， 空置率 是指某一特定时间空房占总供给量的百分比。 二、吸纳（absorption） 吸纳是指一段特定时间（通常为一年）内被占有的存量。 吸纳一般有两种表示方法， 一种是单位时间的吸纳量； 另一种是某项目全部出租或出售需要的时间，称为吸纳时间。 比如某项目有500个单位，吸纳量为250个单位，吸纳时间为2年。 Central University of Finance and Economics –Real Estate Economics Is There a Real Estate Bubble in Colorado? Tom Thibodeau May 5, 2006 * This is Cover page comp one * * * * * * * * *