超级干货土地增值税清算电子版课件内部资料.pptx

2017最新超级干货（内部资料）;第一章 土地增值税清算概述; 一、什么是土地增值税清算？ 纳税人符合土地增值税清算条件后，依税收法律、法规及土地增值税政策规定，计算房地产开发项目应缴土地增值税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该项目应缴土地增值税税款行为。; 二、清算单位和清算条件 (一)清算单位 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位清算。 分期开发项目，以分期项目为单位清算。 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。（国税发[2006]187号 2006-12-28） 分期开发项目清算单位具体划分由省级地税机关规定，辽宁政策： （辽地税函[2012]92号 2012-4-10） 确定土地增值税清算单位时，地税机关应以发改委审批、备案确定房地产开发项目作清算单位； 分期开发项目，地税机关应以住建部门或国土规划部门下发《建设工程规划许可证》确定的分期建设项目作清算单位。; 土地增值税项目登记表 （从事房地产开发的纳税人适用）?纳税人识别号：?????? 纳税人名称：?? ???? ??? ?填表日期：　年 月 日?? 金额单位：元至角分?? 面积单位：平方米;（二）清算方法 包括查实清算和核定征收清算两种。 土地增值税清算以查实清算方式为主。对确实无法查实清算的，依法实行核定征收。（辽地税函[2010]201号 2010-9-29 ） (三)清算条件及时间要求 （国税发[2006]187号） 1.纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算： (1)房地产项目全部竣工、完成销售的； (2)整体转让未竣工决算开发项目的； (3)直接转让土地使用权的。 纳税人应在满足条件之日起90日内到主管税务机关办清算手续。;2.符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人土地增值税清算： (1)已竣工验收开发项目，已转让房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余可售建筑面积已出租或自用的；(2)取得销售(预售)许可证满3年仍未销售完毕的；(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（该情形应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；(4)省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关规定其他情况。 税务机关可要求纳税人土地增值税清算项目，由主管税务机关确定是否进行清算。 对确定需清算项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。;(四)清算时提供资料 （国税发[2006]187号） 1.土地增值税清算表及其附表。 2.房地产开发项目清算说明。 主要内容： 项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况，及主管税务机关需了解其他情况。;土地增值税新报表解读： 税总函[2016]309号，2016年7月7号 （一）增加《土地增值税项目登记表》 根据国税发〔1995〕090号规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。;（二）土地增值税纳税申报表单修订内容 1、根据财税字〔1995〕48号规定，在《土地增值税纳税申报表（二）》和《土地增值税纳税申报表（五）》中增加“代收费用”栏次。 2、根据国税发〔2006〕187号和国税发〔2009〕91号规定，调整收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》中增加“视同销售收入”数据列，在《土地增值税纳税申报表（二）》、《土地增值税纳税申报表（四）》、《土地增值税纳税申报表（五）》和《土地增值税纳税申报表（六）》中调整转让收入栏次，增加“视同销售收入”指标。;本次修改共涉及四方面内容： 1、新增一个《土地增值税醒目登记表》， 在立项后及每次转让时按当地规定时间填报。 修订后共有九张报表 （1）《土地增值税项目登记表》 （从事房地产开发的纳税人适用） （2）土地增值税纳税申报表（一）（从事房地产开发的纳税人预征适用） （3）土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用） （4）土地增值税纳税申报表（三）（非从事房地产开发的纳税人适用） （5）土地增值税纳税申报表（四）（从事房地产开发的纳税人清算后尾盘销售适用） （6