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2010 年武汉市房地产市场环境分析 第一节 我国房地产业的发展历程、现状和发展趋势分析 一、我国房地产业的发展历程 我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并 进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重 要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制 度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。我国改革开放 的总设计师邓小平同志在 1980 年就系统地提出了住房制度改革的一 整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了 通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大 幕。回顾我国房地产业 30 年的发展历程，大致可以划分为以下五个 阶段。 （1）第一阶段：1978 年至 1988 年 在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改 革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出 售；租金改革。 房地产市场经济房地产业以此为契机迅速复苏。在 1978 年 12 月 召开的党的十—届三中全会确定的“解放思想”战略方针的指引下， 国家相继出台了“土地有偿使用”，“房屋商品化”，“住房制度改 1 革”，“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产业赖以发展的四大政策支柱。 早在 1963 年，《中共中央、国务院第二次城市工作会议纪要》中就指出：“今后在大中城市中新建和扩建企业、事业单位，要把住宅、校舍以及其他生活服务和有关市政设施和投资，拨交所在城市实行统—建设、统一管理，或者在统一规划下，实行分建统管”。 1978 年，进一步明确提出城市建设实行“六统一”，即“统 一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”。 1980 年 12 月，国务院批转的《全国城市规划工作会议纪要》中指出：“实行综合开发和征收城镇土地使用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革。”根据这一精神，各地区的“统建办”纷纷变身为开发机构。 1984 年，六届人大二次会议政府工作报告中指出：“要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司。” 1987 年 12 月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地使用权，揭开了土地供应市场化的序幕。 商品房的问世，标志着我国房地产业的“零的突破”。在这一阶段，全国城镇综合开发商品房完成的投资逐年大幅增加，1986 年为 103 亿元，1987 年为 150 亿元，1988 年为 207 亿元，每年增长 50 亿元。1988 年商品房施工面积达到 1．03 亿平方米，比 1987 年增长 37．8％，其中，新开工的面积占 60．3％。房屋竣工面积达 4246．85 万 2 平方米，比 1987 年增长 22．7%，其中住宅占 85．2%。但总的来看，当时通过综合开发建成的商品住宅规模还较小，1987 年只占全社会新建住宅总面积的 22．3％，1988 年缓升为 27％。 房地产业的崛起，极大地促进了我国的住宅建设。到 1988 年，全社会住宅建设投资从 1978 年的 70.01 亿元提高到 1136 亿元；占国民生产总值的比重从 1978 年的 2.06%提高到 7.61%。 （2）第二阶段：1988 年至 1992 年 1988 年 2 月 15 日，国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定从 1988 年起，用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。2 月 25 日，转发了国务院住房制度改革领导小组《鼓励职工购买公有旧房意见的通知》。 1991 年 11 月 23 日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号）。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。 改革的目标是把由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制，并正确引导和改革房产开发的建设体制。 明确了把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一”，“新建住房以中小户型为主，先卖后租”，“公有旧住房按标准价出售，职工购买旧房五年后允许进入市场出售”，“大力发展经济实用的商品住房”等政策原则。 同时，提出 3 了“从改革公房低租金制度着手，将实物分配逐步改变为货币分配”和“确立政府对住房价格的有效调控和制约机制”的改革构想。 这些改革政策，有力地改变着人们的住房消费观念，推动着住房商品化和房地产业发展的进程。 1988 年 8 月，国家建设部于在广州召开“沿海城市房地产工作座谈会”，交流广州等城市房地产开发、经营、管理方面的经验，推动我国房地产业的发展。当时我们还提出了一个口号，叫做“树立产业形象、增强产业意识、加强产业管理”。 1989 年底，全国的房地产开发公司