上海中环广场物业管理设计方案.doc

- PAGE PAGE 1 “上海中铁中环时代广场” 物业服务方案 编制: 审核: 批准: （2014年5月16日修改版本） 目 录 物业服务总体思路……………………………………………………………………… 1 一、管理服务需求分析…………………………………………………………… 1 1、项目基本概况………………………………………………………………1 2、顾客特征分析………………………………………………………………2 3、项目特点分析………………………………………………………………4 4、项目的关键成功因素及挑战………………………………………………6 二、物业服务定位及愿景………………………………………………………… 9 三、物业服务内容设计…………………………………………………………… 10 1、物业服务项目及标准………………………………………………………10 2、物业服务承诺………………………………………………………………13 人力资源管理 ………………………………………………………………………23 一、组织架构 …………………………………………………………………… 23 二、职位管理 …………………………………………………………………… 24 1、人力资源定编计划 ……………………………………………………… 24 2、管理人员的岗位描述………………………………………………………26 3、一线员工的岗位描述 …………………………………………………… 29 4、人员的招聘年度计划………………………………………………………41 5、人事管理制度和奖惩制度…………………………………………………42 6、培训年度计划………………………………………………………………53 7、绩效管理……………………………………………………………………53 内部运作流程 ……………………………………………… ………………………55 （一）秩序维护部的内部运作文件 ………………………………………………55 一、现场消防管理制度…………………………………………………………… 55 二、消防设备及器材使用管理规定……………………………………………… 56 三、消/监控室管理规定 …………………………………………………………56 四、园区和楼宇巡逻岗位作业规程……………………………………………… 58 五、停车场管理规定……………………………………………………………… 60 六、夜间报岗制度………………………………………………………………… 61 七、交接班管理制度……………………………………………………………… 62 八、动用明火管理制度…………………………………………………………… 63 九、装修施工现场安全管理……………………………………………………… 64 十、车库收费及管理员工作制度………………………………………………… 65 十一、消防/货梯管理制度…………………………………………………………66 十二、携物外入管理制度………………………………………………………… 67 十三、钥匙管理规定……………………………………………………………… 68 （二）环境清洁、绿化运作文件………………………………………………………68 一、保洁服务管理制度…………………………………………………………… 68 二、保洁应急预案………………………………………………………………… 69 三、虫控管理制度………………………………………………………………… 71 四、玻璃幕墙清洗管理制度……………………………………………………… 72 五、绿植租摆管理制度…………………………………………………………… 74 （三）工程部内部运作文件………………………………………………………… 74 一、变配电室运行管理规定……………………………………………………… 74 二、变配电房管理规定…………………………………………………………… 76 三、电梯机房管理规定…………………………………………………………… 77 四、二次装修管理规定…………………………………………………………… 78 五、安全生产管理制度…………………………………………………………… 81 六、工程档案资料管理制度……………………………………………………… 82 七、工具管理制度………………………………………………………………… 83 八、空调机房设备运行管理规