2011年房地产估价师《案例与分析》考点资料(28).docVIP

二、单项选择题（共5小题，每小题4分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （三）已知某市房地产买卖中，应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。试求以下特殊交易情况下的房价。 7．买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/㎡的房价款”，则正常成交价格应为（　）元/㎡。 A．5000 B．5632 C．5095来源建设工程教育网 D．5753 8．买卖双方在合同中写明“买方承担买卖中涉及的全部税费，并支付给卖方5350元/㎡的房价款”，则买方实际支付的金额应为（　）元/㎡。 A．6040 B．5350 C．5914 D．5250 9．买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/㎡的房价款”，则正常成交价格应为（　）元/㎡。 A．4439 B．5000来源建设工程教育网 C．4524 D．5108 10．买卖双方在合同中写明“卖方承担买卖中涉及的全部税费，买方支付给卖方4750元/㎡的房价款”，则卖方实际得到的金额应为（　）元/㎡。 A．4128 B．4207 C．4650 D．4750 三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分） ××置业公司部分房地产估价结果报告（节选） 一、委托人（略） 二、估价机构（略） 三、估价对象来源建设工程教育网 ××置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内××工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于××市××路××号，四至范围××××，总占地面积12000㎡，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋建筑面积7800㎡的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物，新建一栋建筑面积18000㎡的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。 四、估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。 五、估价时点 经委托人和估价机构确认，估价时点为2001年6月30日。 六、价值定义（略） 七、估价依据（略） 八、估价原则（略） 九、估价方法 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用市场法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。来源建设工程教育网 十、估价结果 经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元；在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。 十一、估价人员（略） 十二、估价作业日期 2001年6月30日至2001年7月5日 十三、估价报告的有效期（略） ××置业公司部分房地产估价技术报告（节选） 一、估价对象状况分析 ××置业公司兼并集团内××工厂所得的房地产总占地面积12000㎡，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3．8米，建筑面积7800㎡。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫房各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200㎡、3800㎡、430㎡、120㎡。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000㎡的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。 估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，××置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。 二、市场背景分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估价方法选用 根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。因商业房地产的交易实例较多，对超市部分采用市场法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。来源建设工程教育网 五、估价测算过程 （一）超市的估价 选取的三宗类似商业房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略） 可