房地产项目定位与策划分析 .PPT

R1 R2 R3 OA C1 R1 三、房地产项目定位与策划分析 范例3：大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示 比较内容 权 重 精文城市花园A 绿地世纪城（B） 瑞虹新城（C） 嘉利明珠城（D） 新梅共和城（E） 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 建筑规模 12% 0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102 区域位置 15% 1.05 0.1575 1.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1 0.15 外部环境 15% 0.85 0.1275 1.05 0.1575 1.1 0.165 1 0.15 1.2 0.18 社区景观 15% 0.95 0.1425 1 0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425 立面设计 15% 0.9 0.135 0.94 0.141 0.93 0.1395 0.93 0.1395 0.9 0.135 房型设计 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098 配套设施 10% 0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8 0.08 0.9 0.09 主题提炼 8% 0.95 0.076 0.955 0.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072 合 计 100% 0.9295 1.0339 1.0715 0.8901 0.9695 本案住宅现时整体毛坯均价为7100元/平方米。 三、房地产项目定位与策划分析 住宅现时整体均价 比较内容 权重 R3地块 R2地块 R1地块 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 地块规模 10% 5% 0.50% 8% 0.80% -5% -0.500% 地块规整性 10% 5% 0.50% 5% 0.50% -10% -1.000% 安静程度 12% -10% -1.20% 5% 0.60% 5% 0.600% 轨道交通 15% 10% 1.50% 5% 0.75% -5% -0.750% 主干路 8% 10% 0.80% 0% 0.00% -5% -0.400% 距离绿地 20% 10% 2.00% 0% 0.00% -5% -1.000% 距离卖场 15% 8% 1.20% 5% 0.75% -5% -0.750% 开发次序及品牌影响力 10% 10% 1.00% 5% 0.50% -5% -0.500% 合 计 100% 　 6% 　 3.90% 　 -4.300% R3:7550元/平方米 R2:7370元/平方米 R1:6790元/平方米 三、房地产项目定位与策划分析 住宅各组团现时均价 比较内容 权 重 感性达利（A） SOHO时代（B） 永兴富邦（C） 博苑公寓（D） 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 区域位置 20% 1.05 0.21 1.1 0.22 1 0.2 0.95 0.19 周边环境 20% 0.9 0.18 0.85 0.17 0.95 0.19 0.8 0.16 交通情况 20% 0.8 0.16 1.0 0.2 0.85 0.17 0.8 0.16 项目自身品质 20% 0.9 0.18 0.7 0.14 0.85 0.17 0.8 0.16 物业管理公司 20% 1 0.2 0.8 0.16 0.9 0.18 0.7 0.14 合计 100% / 0.93 / 0.89 / 0.91 / 0.81 本案酒店式公寓现时均价为9000元/平方米。 三、房地产项目定位与策划分析 酒店式公寓现时均价 比较内容 权 重 绿地科创大厦（A） 致远大厦（B） 淮海中华大厦（C） 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6 周边环境 20% 1.1 0.22 1.2 0.24 1.35 0.27 交通情况 20% 1.1 0.22 0.9 0.18 0.9 0.18 项目自身品质 20% 0.9 0.18 1.0 0.2 1.2 0.24 合计 100% / 1.02 / 1.16 / 1.29 区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6 本案写字楼现时平均售价为8500元/平方米，平均租金为2.0元/平方米·天 三、房地产项目