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常见物业管理税收纳税问题集锦及案例分析 一、营业税“差额扣除”有限制 城郊某物业管理公司从开发商手里承租了一栋商务楼， 按每月 50 万元支付租金，然后装修分割成不同大小的面积 租给不同的商户，每月共收取 80 万元租金。因该公司会计 错误地认为其营业收入为与物业管理有关的全部收入减去 房屋租金的价款后的余额为营业收入，按照 30 万元作为营 业计税依据缴纳了营业税。税务人员在得知情况后及时告知 其关于物业公司差额纳税的规定，并要求其就该项业务补缴 营业税。 税务人员解释，根据《财政部国家税务总局关于营业税 若干政策问题的通知》 (财税〔 2003 〕16 号 )第三条第十九项 的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收 入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、 电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。税务人员指 出，这里的代收水、 电、燃气、 房屋租金行为是指统一收取， 统一支付给收费单位的一种代收代缴行为，实际上属于营业 税“服务业”税目中的“代理”业务，不计征营业税，仅就 其从中收取的手续费征收营业税，因此，该项代收费用可以 按实际发生额从取得的总收入中扣除。而案例中该物业公司 从开发商手中承租房产， 再转租给其他商户， 属于营业税 “服 务业”科目中的“租赁”业务，应按照“租赁业”税目全额 计征营业税。通过税务人员的辅导，该物业公司最后补缴了 营业税及其附加共计 28000 元。 税务人员提醒纳税人，物业管理单位不是所有的业务收 入都可以差额纳税，应区分不同种类业务收入，按营业税相 应适用税目税率计算缴纳营业税。 二、“服务外包”应全额缴税 近日，南京某家大型物业服务企业的财务人员李小姐到 地税机关咨询税收政策，原来该企业由于负责的物业小区较 多，现有工作人员无法满足物业服务的人员需要，准备将部 分小区的保洁卫生等工作分包给其他专业的保洁公司完成， 并从收取的物业管理费中支付部分款项给其他专业保洁公 司。那么物业公司能否按照扣除这一费用后的余额差额缴纳 营业税呢 ? 税务机关解释说：根据《财政部、国家税务总局关于营 业税若干政策问题的通知》 (财税〔 2003 〕16 号)第三条第十 九项的规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全 部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的 水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。 因此，物业服务企业外包保洁业务，由于不属于上述文 件规定的扣除项目，应当按照取得的物业费收入全额缴纳营 业税，不得扣除支付给其他保洁公司的费用。 三、缴纳社保才能减免税 南京某物业公司近期新招募了一些退伍士兵做高档住 宅区的保安，根据国家鼓励和推动就业出台的多项促进就业 的优惠政策，企业吸纳的退役士兵，按规定缴纳社保、到税 务局办理相关备案手续后可享受税收减免。该公司涉及职工 缴纳基本医疗保险和基本养老保险，这两块保险缴费标准到 底怎么算，又有什么区别呢 ?小李来到辖区地税机关咨询最新 的社保费缴费政策，税政法规科的小陈热情接待了他，并详 细地介绍了目前社会保险费的相关政策。 税务人员解释： “基本养老保险根据宁政发〔 2009 〕193 号《南京市企业职工基本养老保险市级统筹实施意见》 ，市 本级用人单位缴费比例从 2011 年 1 月 1 日起调整为 20% ， 根据江苏省人民政府令第 36 号《江苏省企业职工基本养老 保险规定》，参保人员按照本人缴费工资的 8%缴费，由用人 单位代扣代缴。而基本医疗保险与基本养老保险相似但费率 有所差别，单位缴费比例为