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中惠（南京）房地产开发有限公司 管理体系文件 运营管理手册 (沟通稿) 编 号： 分 发 号： 受控状态： 2003 年 月 日发布 2003 年 月 日实施 中惠（南京）房地产开发有限公司 发布 目 录 第一章 中惠(南京)房地产公司运营管理手册概述 3 第二章 规划设计管理 6 第一节 项目策划管理 7 第二节 《总体规划设计方案》报审 11 第三节 项目总体计划管理 13 第四节 组团设计管理 16 第五节 设计变更管理 19 第六节 施工图纸会审和交底 22 第七节 工程图纸资料管理 25 第三章 工程管理 28 第一节 工程招标管理 29 第二节 工程前期准备 32 第三节 施工过程管理 35 第四节 工程签证管理 37 第五节 工程验收管理 39 第四章 工程投资管理 42 第一节 预、决算管理 43 第二节 设计费用付款管理 46 第三节 施工付款管理 49 第四节 工程变更费用管理 52 第五节 材料付款管理 54 第五章 材料（设备）管理57 （机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司 第一节 材料（设备）选型 58 第二节 材料采购 61 第三节 材料（设备）检验管理 65 第六章 营销策划管理 68 第一节 项目立项及报批 69 第二节 销售控制管理 72 第三节 客户投诉管理 77 2 （机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司 第一章 中惠(南京)房地产公司运营管理手册概述 中惠（南京）房地产有限公司的总体流程描述 中惠（南京）房地产有限公司（以下称房地产公司）的主要营运流程为规 划设计、工程管理和营销策划管理三个流程；支持流程为招标管理、材料管理、工程投资管理、财务管理、人力资源管理和行政管理。目前集团承担着房地产公司的投资管理，房地产公司的总体流程如下图。由于财务管理、人力资源管理和行政管理流程及规范由集团公司统一制定，所以本手册主要包括规划设计管理、工程管理、工程投资管理、材料管理、营销策划管理。这些流程基本包括了房地产公司工程运营管理的所有职能，所以它是房地产公司的运营管理的操作手册。 中惠房地产公司流程总览 营 运 规划设计 工程管理 营销策划 流 程 支 招标管理 材料管理 工程投资管理 财务管理 人力资源管理 行政管理 持 流 程 规划设计流程 2.1 项目策划管理流程 适用于公司的房地产项目策划管理。通过项目策划管理,确保项目科学合理的 定位，确保提出良好的项目发展计划和营销策略，并能归避市场风险，提高公司 的经济效益。 2.2 项目总体计划管理流程 对计划的编制过程，进行规范。确保编制并实施科学、合理、有效的项目总 体计划，保证项目按时保质完成。 项目总体计划流程包括项目总体计划的编制与评审；项目计划的实施与控制； 3 （机密） 中惠（南京）房地产开发有限公司 项目计划的调整和关键控制点要求。 2.3 设计管理流程 对设计和开发的各个阶段进行管理，确保设计方案符合公司的设计规划要求， 确保设计质量得到有效控制,通过对设计变更管理，确保对设计变更进行有效控制 和管理。 设计管理流程包括规划设计、组团设计和施工图设计等各个阶段的管理以及 对设计变更的管理和控制。 工程管理 工程管理的流程主要包括工程招标管理，工程前期准备流程，施工过程管理， 工程竣工验收流程，工程签证管理。通过对工程管理，确保工程质量、进度和成 本满足项目要求。 工程投资管理 工程投资管理是在项目的策划、设计、发包和项目施工阶段，将投资控制在 预定的目标之内，以保证工程建设过程中合理使用人力、物力、财力，取得较好 的投资效益和社会效益；工程投资管理是房地产公司投资管理的一个部分，通过 对工程实施过程中资金流进流出的管理控制，确保资金进出安全，确保资金利用 的效率。 工程投资管理包括预、决算管理，设计费用管理、工程施工付款管理、工程 变更费用管理和材料付款管理。 材料管理 工程材料管理主要包括材料选型、材料采购和材料（设备）验收管理，通过 材料管理确保材料的选型符合项目定位并充分体现开发设计意图，确保材料的质量、价格和交货期满足工程的要求。 营销策划管理 营销策划管理主要包括项目立项及报批管理，销售控制管理、客户投诉管理 报批报建管理主要包括施工前的报批和施工图的审批以及销售许可证的办理 等有关控制。确保工程实施过程中，及时得到相关部门的审批，以满足国家的相 关法律、法规的要求。 销售控制流程包括认购，合同管理，款项交纳，付款管理房号、退房的办理、 公证的办理、按揭的办理、入伙的办理等流程进行控制和管理。确保对销售代理 4 （机密） 中