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台山市天岭购物广场项目 第 PAGE 32 页 台山市天岭购物广场项目 台山市天岭购物广场项目 策划建议书 广州市旺地全程顾问发展有限公司 二OO六年五月 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 导言 2 一、 项目简介 3 二、 项目分析（SWOT） 5 1、 项目优势分析（STRENGTH） 5 2、 项目劣势分析（WEAKNESS） 8 3、 项目机会点（OPPORTUNITIES） 9 4、 项目威胁（THREAT） 10 三、 项目定位 11 1、 综合形象定位 11 2、 经营定位 18 3、 客户定位 19 4、 价格分析 20 四、 营销策略 22 1、 总体思路 22 2、 营销阶段划分 22 3、 各招商阶段目标 23 4、 营销实施 23 5、 经营期推广 28 五、 总结 30 台山市天岭购物广场项目策划建议书 导言 首先，感谢台山市天岭房地产开发有限公司给予我司参与天岭购物广场项目（下称本项目）策划项目销售工作的机会。 本项目是台山市中心成熟的较大型商业项目，包括了五层：作为美食广场。四层：分别是儿童游乐场、以及中合性卖场。三层：作为类似七十一便利店等。二层：作时尚休闲品牌服饰或相关有个性的产品。一层：是主打高档品牌专卖店或别致的精品屋等。负一层：作为停车场之用。目前已经有部分客户交纳定金正等待着签署合同，该批客户已等待有一段较长的时间。目前，由于发展商对于该购物广场的未来没有太大的信心，因此，要求我司对其进行重新的策划包装及招商。另外，发展商同时允许我司参与本项目的一、二、层商铺进行分割及三、四、五层的招商等工作。 项目简介 天岭购物广场位于台城镇环诚南路上，是台山市传统的商业核心地带——步行街黄金商圈的某一边上。楼高四层、局部五层。 商场部分首二层与四五层的招商入驻率达到80%以上，其中引入麦当劳、元禄寿司、彩膳工房、香岛酒楼与香港时尚服饰等商家，已经经营了一段较长的时间。另据我司人员的观察，整体商场中，餐饮部分，如麦当劳等的经营状况尚算理想，但是，商场二层的潮流天地时尚服饰的经营状况一般，商场人流较少，货品基本上以6—8折销售。 负一层：大型停车场 负一层：大型停车场 首层：高档品牌专卖店 二层：时尚休闲品牌服饰 三层：七十一便利店等 四层：儿童游乐场 五层：美食广场 本案重点围绕一至五层进行阐述，本项目一、二层，面积 ㎡，原规划被划分为建筑面积约 的小面积商铺进行出售，经营主题延续一层的大型商铺以及中庭内的小商铺，由于本项目初期主要面对的是台山市里的原市民的投资客户，所以在商场内经营的也基本上是来本地的服饰品牌和时尚精品等。 但是，商场在预售到现在，由于本地客户对该项目的招商不明确，使该购物广场里的本地出售情况受到阻击，商场的出售状况不大理想，再加上该项目早期的某些方面上的延误导致目前的销售状况，商铺的售价相对周边某些商场等同时出售的原因，所以在在售的期间内出现了较大的销售困难，直接影响了发展商的资金连的滚动。因此，我司建议发展商对一、二层原本的小商铺进行适当的调整。目前一、二层商铺原有的小面积已经大部分的做出调整，这样就可以在往后的销售中进行全面的快速的销售及招商。 项目分析（SWOT） 项目优势分析（STRENGTH） 地理位置优越 项目坐落在城镇环诚南路上，是台山市传统的商业核心地带——步行街黄金商圈形成主要西东走向北南走向为辅、南北交错的“三纵四横”的商业独特布局。 商圈优势 步行街是市内历史悠久的商业区域，是以台山步行街为核心的台山市的中心黄金商圈的一部分。区域内以中档的时尚服饰、百货商品、餐饮娱乐等为主要经营类别，已形成了成熟的中档商业经营格局。本项目借核心商圈的浓厚商业氛围而成为步行街——台城镇环诚南路上商圈的商业经贸亮点。 人车流优势 环诚北路是台山市东西交通的主干道之一，而且本项目的所在路段是台山的中心商圈，商圈与步行街的中心商圈进行人流交换的必经之路，再加上 路的 XXXX街和 路的 街，使这里成为了人车流的集中交汇点，众多的因素，为本项目造就了畅旺的人流优势。 交通优势 本区域是台山市最成熟的老商贸区域之一，经过多年的市政经营，已经形成了包括独一无二的主干道和多条公交线路在内的立体交通网络，四通八达，畅接市区各大区域。 台城共有六条线路的公交车路线。 目前经过本项目的就分别有： 4、5、6、号公车 资源优势 本项目公开出售至今已成功定出几十个铺位以及有部分品牌商家已经可随时进驻商场，其中包括XXXX、XXXXXX、XXXXX、XXXXX等。名牌会聚，使项目的社会知名